证券代码：603682 证券简称：锦和商业
上海锦和商业经营管理股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2021-001
√特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 □业绩说明会
投资者关系活动
□新闻发布会 □路演活动
类别
√现场参观
□其他（请文字说明其他活动内容）
长信基金-陈雨桦
参与单位名称及
嘉实基金-张毅强
人员姓名
中信建投-秦源、尹欢科、李凯
时间 2021 年 11 月 11 日 14：00-17：30
越界·世博园（上海黄浦区半淞园路 388 号）
地点
越界·陕康里（上海静安区康定路 358 号）
上市公司接待人
董事会秘书-WANG LI
员姓名
一、 公司背景介绍
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称：“公
司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市
老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、
运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、
投资者关系活动
运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元
主要内容介绍
素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和
专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
公司坚持商业运营+物业管理的双轮驱动发展战略，为业主
端提供优质资产管理服务的同时，为租户端提供日常运营
和物业管理服务。
公司 2021 年 1-9 月实现营业收入约 6.67 亿元，较上年
同期上升 19.39%，归母净利润约 9689.90 万元，较上年同
期下降 18.70%。若扣除新租赁准则的影响，2021 年 1-9 月
归母净利润约 1.37 亿元，较上年同期上升 14.90%。
2021 年 1-9 月实现营业收入较上年同期上升约 1.09 亿
元，主要原因：一是 2020 年 1-9 月正处疫情严重期间，今
年同期公司稳健经营，逐步从疫情造成的业绩谷底中修
复；二是 2021 年前三季度完成数笔并购，公司先后并购了 多家企业股权，随着上述并购项目的陆续交割，对 1-9 月 营业收入有所贡献外，将对上市公司全年营业收入产生积 极的影响。2021 年 1-9 月，公司实现归母净利润较上年同 期下降约 2229 万元，主要原因：一是新项目越界尚勤园和 越界蒲汇 Space，尚处于爬坡期，项目成本同比增加；二 是受新租赁准则影响，法定会计口径归母净利润有所下
降。
二、 投资者互动环节
问题 1、受疫情影响，公司所处行业的供给和需求有何
变化，拉长周期看，存量物业成熟后是否会受到周边商业物业供给压力，请问毛利率是否能稳定？
答：经济持续发展，资产价格上涨，租赁市场的租金在过去 10 年涨幅也比较大。公司主要定位中小企业，目前中小企业需求在后疫情时代有所复苏。公司也关注上海新增办公供应量。第一供应释放需要时间，不是某天突然出现，第二商业地产最终还是与产业挂钩。公司并不是完全在传统办公领域，公司对市场比较了解，更看重产业集群效应。锦和商业是在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，建立起属于锦和商业的一套全价值链集成的服务体系。实施新租赁准则以后，部分原先的租赁成本计入财务费用，毛利率上升，但当期净利润率下降。但公司实际盈利能力以
及现金流净额未发生实质性的改变，只是会计科目调整导致数据有变化。目前处于后疫情时代，公司会关注宏观趋势，经济走向，维持稳定的盈利能力。
问题 2：请问未来公司并购对业绩增长的占比大约在多
少？
答：公司于 2020 年 4 月在上海证券交易所上市，上市
之后的这一年，公司进行了多次并购，从而实现上海、北京的业务布局。随着公司在全国各地进行项目布局，“越界”这个品牌在全国具备了一定的知名度，在城市更新背景下，各省市也在研究，各式存量物业也都面临机会。公司作为城市更新的主力军，在今年 7-9 月份公告两起并购，分别为收购北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司 31.30%股权和收购上海劭锦企业管理有限公司 100%股权，两个在建项目分别地处北京东三环国贸 CBD 片区和北三环亚奥商务片区，地理位置优越；上海劭锦实际经营实际承租运营上海市徐汇区桂平路的幸福里·睿园项目。并购有利于扩大公司经营规模，进一步夯实核心城市的竞争优势，提高公司持续经营能力和盈利能力，促进公司的长远发展，下半年和明年这些并购项目将逐步增厚上市公司营业收入。公司除了内生增长也非常重视外延式增长，因此并购是我们开拓新业务的重要手段，并购占比需要视市场环境和公司自身具体情况而定。
问题 3：公司 2020 全年分红达到每 10 股 6 元，现金分
红较高，请问公司未来分红的计划？
答：公司在过去 5 个完整会计年度（2016 年-2020 年）
累计实现净利润约 7.3 亿元，累计分红约 4.3 亿元。公司未来将持续稳健经营，视资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划。公司的发展逻辑是依靠提升在管项目的经营效益和效率。一定程度上租赁运营是高周转，公司通过对低效利用的存量物业提供设计定位、装修改
造、招商运营和物业管理服务，等项目逐步成熟后会产生稳
定的现金流，一般租赁年限在 15-20 年左右，因此上市以
后，公司能维持较高的分红率也是基于有比较好的现金流。
问题 4：请问公司“越界”品牌旗下的陕康里和世博园
项目运营情况是如何的？
答：
1、“越界·陕康里”项目在管面积约为 1.1 万平方米
左右，管理方式为委托管理，于 2019 年正式投入运营，该
项目前身是静江建材市场，位于上海市静安区的核心区域，
是老静安目前稀缺的可改造工业用地，该项目定位为个性化
办公+体验式商业结合的创意生活潮流街区。目前陕康里项
目的出租率达到近 100%，项目为业主创造的年租金收益可
达 4000 万元左右。
2、“越界·世博园”项目在管面积总体量约为 5.1 万
平方米，该项目为承租运营模式，于 2017 年正式投入运
营，该项目前身是上海南市电厂厂区，后被改建成上海世博
会城市最佳实践区，包含了七个独具一格的独立单体建筑，
目前租户主要包括数十家文创、时尚家居、餐饮、医美、健
康等企业。其中，Teamlab、上海当代艺术博物馆属于网红
打卡地。该项目所获荣誉包括：亚洲唯一获 LEED-ND 铂金认
证的完整街坊；“上海市文化创意产业园区”；“十大城市
更新片区改造案例”奖。
附件清单（如
有）
日期 2021 年 11 月 12 日
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