2025 年年度报告
2026 年 3 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人陈智恒、主管会计工作负责人江霞及会计机构负责人（会计主管人员）陈青丽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次年报的董事会会议。
本报告涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，并且理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息
披露》中房地产业的披露要求。
公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的
展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2025 年 12 月 31 日的
公司总股本 1,053,719,858 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.60 元
（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义......2
第二节 公司简介和主要财务指标......6
第三节 管理层讨论与分析......10
第四节 公司治理、环境和社会......32
第五节 重要事项......52
第六节 股份变动及股东情况......67
第七节 债券相关情况......73
第八节 财务报告......74
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释 义
释义项 指 释义内容
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商积余、公司、本公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
积余物业 指 招商积余物业管理有限公司
招商商管 指 招商商业管理（深圳）有限公司
衡阳中航 指 衡阳中航地产有限公司
高新置业 指 衡阳高新投置业有限公司
毕马威华振 指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
报告期 指 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 招商积余 股票代码 001914
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司
公司的中文简称 招商积余
公司的外文名称 China Merchants Property Operation & Service Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 CMPO
公司的法定代表人 陈智恒
注册地址 深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室
注册地址的邮政编码 518031
2009 年 6 月 3 日，公司注册地址由“深圳市福田区深南中路 68 号航空大厦 32 层”变更
公司注册地址历史变更情况 为“深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼”；
2022 年 9 月 19 日，公司注册地址变更为“深圳市福田区华强北街道华航社区华富路
1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室”。
办公地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 15A-17 层
办公地址的邮政编码 518067
公司网址 www.cmpo1914.com
电子信箱 cmpoir@cmhk.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈江 宋丹蕾
联系地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 16 层
电话 （0755）83244582、83244503
传真 （0755）83688903
电子信箱 cmpoir@cmhk.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn/
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资讯网
公司年度报告备置地点 公司财务管理部
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300192181247M
公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物
公司上市以来主营业务的变化情况 业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，
逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，
集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业
务。2016 年 12 月，公司对外转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战
略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备
设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。
2019 年 12 月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股
权。本次重组完成后，公司致力于成为“中国领先的物业资产管理运营商”。
公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务（剩余不
动产处置业务）。
公司原控股股东为中国航空技术深圳有限公司（现已被其母公司中国航空
历次控股股东的变更情况 技术国际控股有限公司吸收合并），2019 年 12 月，公司控股股东变更为招商
蛇口，目前其直接及间接合计持有公司 51.48%股权。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层
签字会计师姓名 梁幸华、刘琬婷
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是
追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并
2024 年 本年比上年 2023 年
2025 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 19,273,211,990.16 17,172,299,022.77 17,172,299,022.77 12.23% 15,626,679,038.60 15,626,679,038.60
（元）
归属于上市公
司股东的净利 654,579,171.43 840,498,776.86 840,498,226.18 -22.12% 735,729,811.25 735,762,082.76
润（元）
归属于上市公
司股东的扣除
非经常性损益 604,008,510.65 798,836,393.11 798,836,393.11 -24.39% 659,540,078.25 659,540,078.25
的净利润
（元）
经
