000838 深市 财信发展

    证券代码：000838                证券简称：财信发展                公告编号：2023-039

财信地产发展集团股份有限公司 2022 年年度报告摘要

一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 ？不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 ？不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 □不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

 股票简称                                                财信发展        股票代码        000838

 股票上市交易所                                          深圳证券交易所

                    联系人和联系方式                            董事会秘书            证券事务代表

 姓名                                                    熊欢伟                  宋晓祯、李屹然

 办公地址                                                重庆市江北区红黄路 1 号  重庆市江北区红黄路 1 号
                                                          1 幢 26 楼                1 幢 26 楼

 传真                                                    023-67675588            023-67675588

 电话                                                    023-67675707            023-67675707

                                                          xionghuanwei@casindev.  songxiaozhen@casindev.
 电子信箱                                                com                    com；

                                                                                  liyiran@casindev.com

2、报告期主要业务或产品简介

  ？  报告期内公司所处的行业情况

    2022 年，我国宏观经济面临下行压力，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。

    2022 年全国楼市环境政策呈现持续宽松趋势，救市救企为全年主基调。政策出台频率呈现由缓到快再深的特点，
2022 年二、三季度是限购放松、限贷(降首付)放松、限售放松等政策的集中出台期，此期间，限购放宽累计出台超 90
次，限贷放宽(降首付)累计出台超 100 次，公积金放宽政策累计出台超 300 次。进入 11 月份，北京、成都、西安、杭州
继续加深限购政策宽松条件。调控内容和覆盖城市呈现由点到面的特征，调控内容全年变化为：2022 年 3 月前以公积金宽松政策为主，3 月至 9 月，宽松政策逐渐向限购、限贷(降首付)、限售等核心政策领域覆盖；调控覆盖城市全年变化为：3 月前集中在普通三、四线，3 月后逐渐向核心二线蔓延。（数据来源：克而瑞 2022 年全年政策统计）

  2022 年土地市场遇冷，楼市疲软，市场规模下降近三成，百强房企业绩整体下滑近 50%。楼市下行导致房地产开发企
业现金流收紧，受到资金压力的影响 2022 年全年房地产业土地购置面积共计成交 10,052.07 万平方米，同比下降 53%，
房地产业土地成交价款共计 9,165 亿元，同比下降 48%。核心城市重点区域成为取地首选。2022 年全年房地产市场销售
处于继续探底状态，未出现较为明显的复苏信号，城市分化加剧。2022 年全年商品房销售额 133,308 亿元，同比下降

27%，商品房销售面积 135,837 万平方米，同比下降 24%。（数据来源：国家统计局-房地产 12 月统计数据）

    （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析


    报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在 8 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地

产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏
省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：

    1、重庆市场分析

    重庆楼市调控节奏与全国趋同，政策内容聚焦于刺激居民置业需求为主，降利率、降首付、刺激市场需求，加快城市更新，推进成渝地区双城经济圈建设，加大金融信贷政策支持力度，降低客群还款压力，放宽企业融资力度，满足购房者合理住房需求。重庆公积金贷款再放宽，优化认定标准、降首付、提额度、川渝“互认互贷”。重庆于 12 月中下旬推出精准化调控策略“渝 15 条”，政策信号强，维度广，鼓励刚需改善住房需求，市场短期刺激效应明显。

    2022 年中心城区供地规模大幅回落，全年供地 55 宗，总成交体量仅 612 万平方米，平均楼面均价 5,766 元/平方米，
同比下滑 17%，溢价率仅 1.66%，为 2016 年以来最低水平。受宏观环境影响，市场信心不足，商品房成交持续触底，房企投资信心不足，谨慎拿地。

    市场端：2022 年受全国楼市大环境等因素影响，2022 年重庆中心城区商品房市场全年供应 1,199.25 万平方米，同
比下降 52%，成交 1,312.52 万平方米，同比下降 52%; 住宅市场表现尤为冷淡，供销量下滑显著，全年供应 585.26 万平
方米，同比下滑 65%，成交 584.77 万平方米，成交量创历年新低，高地价及核心区项目成交拉动，整体均价上扬至14,653 元/平方米。市场整体呈现供销双降，成交均价维稳的趋势。市场成交向中心城区核心楼市板块收缩，改善型产品主导市场成交。

    （数据来源：锐理数据机构）

    2、连云港市场分析

    连云港楼市政策呈持续宽松趋势，降低购房门槛、降低购房成本、释放置业需求是贯穿全年的楼市政策基调。自 4
月起陆续发布降首付、购房补贴、公积金政策放宽、下调房贷利率等楼市政策，随着政策利好接连释放，房企复苏势头进一步加强，购房者对房地产的信心也将重建。

    2022 年，房地产市场进入深度调整期。延续了 2021 年土拍行情，土地市场一直处于冷静期。上半年土地供应放缓，
市区仅 13 宗土地成功出让，下半年起供应开闸。全市全年共计出让涉宅用地 67 宗，可建筑体量约 641 万平方米，土地
成交金额约 219 亿元，成交楼面价 3,415 元/平方米。

    商品房市场全年低位运作，客户置业信心不足等因素导致的市场下行趋势，加剧置业者房地产市场持观望情绪，导
致置业需求受到抑制。全年成交商品房住宅 22,611 套，成交面积约 291 万平方米，成交总金额 265 亿元，成交面积同比
下降 58%，成交金额同比下降 55%。整体市场由置换房客户主导，二手房挤压刚需市场，导致改善类新房成交占比呈现上升趋势，全年商品房成交均价 9,093 元/平方米，同比上升 6.49%。

    （数据来源：中指）

    3、常州市场分析

    常州全年深化因城施策方针，调控政策为楼市托底。购房条件逐步放宽，降低首付比例，提升公积金贷款额度，降低购房门槛，扩大购房人群。同时取消二手房限售，提升二手房市场活跃度，挤压市场改善类客户群体，形成短期刺激。常州市持续优化房地产政策环境，助力楼市回暖。

    常州市区 2022 年累计供应经营性用地 52 宗，总建面 510 万平方米，成交 51 宗，成交总建面 504 万平方米，土地供
应量同比增长 10%，成交量同比增长 21%，成交楼面价回落，为 10,124 元/平方米，同比降低 13%。土地供应成交集中在
第四季度，以政府平台托底。土地市场表现低迷，房企受限资金压力收缩布局。


    2022 年市场延续 2021 年四季度以来的下行压力，行业信心低位、市场需求受到抑制，市场供销表现低迷。市区全
年供应 239 万平方米，成交 198 万平方米，供应同比下降 56%，成交同比下降 57%，成交均价 19,702 元/平方米，同比上
升 2%。整体呈现供过于求的状态，房价涨幅收窄。截止 12 月末商品房住宅狭义库存约 384 万平方米，去化周期 23.3 个
月，去化压力严峻。

    （数据来源：同策）

    4、镇江市场分析

    2022 年镇江房地产政策持续宽松，政策多方位解绑促进楼市回暖。全年政策涉及契税补贴、购房补贴、公积金利率
及提取条件等多项政策，在延续中央保交楼的基调之上，近一步优化资金监管制度，从而振奋客户置业信心，促进房地产平稳发展。

    2022 年镇江土地市场共计挂出 15 宗涉宅土地，其中流拍 1 宗，成交 14 宗。成交总建筑面积 143 万平方米，同比
2021 年下滑 32%，楼面均价 4,611 元/平方米，同比下降 7%。2022 年镇江出让土地多为核心城区优质地块，受商品房市
场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，无新进房企拿地，政府平台托底成交为主流。

    2022 年镇江商品住宅推售节奏放缓，成交量达到近五年新低，成交均价维稳，库存持续走低。商品房市场整体以刚
需、刚改产品主导，改善类产品客户观望情绪强烈。全年共计供应商品房住宅 207.4 万平方米，成交 305 万平方米，供
应同比下降 55%，成交同比下降 39%，成交均价 9,599 元/平方米，同比下降 5%。

    （数据来源：金刚石云数据）

    5、威海市场分析

    全年楼市政策环境宽松，以中央政策为主导，威海本地楼市政策发布较少，因城施策内容主要聚焦于公积金政策放宽，提升贷款额度、放开户籍限制、降低首付，以刺激楼市回暖为导向。

    全年供应 15 宗土地，可开发建筑体量 119 万平方米，同比下降 77%；成交 16 宗土地，可开发建筑体量 92 万平方米，
同比下降 81%。成交楼面价 1,828 元/平方米，同比下降 18%。商品房市场寒气传导，土地市场近乎停摆，开发企业投资
收紧，成交土地均为挂牌成交。全年供应商品房住宅 4,463 套，共计 52.37 万平方米，供应面积同比下降 67%，成交
8,995 套，共计 104 万平方米，同比下降 38%，成交均价 11,433 元/平方米，同比下降 3%。

    受全国楼市下行影响，威海成交量下滑明显。开发企业商品房住宅供应计划推后，以去库存为主.叠加土地市场遇冷影响，全年供应量收紧。下半年市场成交量较上半年虽有一定提升，但仍处于历史低位。

    （数据来源：卓易数据）

    6、石家庄市场分析

    以执行“房住不炒”为政策导向，加快城市更新进程。同时发布《关于稳定全市经济运行的若干措施》以及 20 项配
套政策，配合公积金放宽政策、利率下调政策、“带押过户”政策等