证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2024-012
财信地产发展集团股份有限公司 2023 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 □不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 财信发展 股票代码 000838
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 熊欢伟 宋晓祯、李屹然
办公地址 重庆市江北区红黄路 1 号 重庆市江北区红黄路 1 号
1 幢 26 楼 1 幢 26 楼
传真 023-67675588 023-67675588
电话 023-67675707 023-67675707
xionghuanwei@casindev. songxiaozhen@casindev.
电子信箱 com com；
liyiran@casindev.com
2、报告期主要业务或产品简介
一、报告期内公司所处行业情况
宏观政策方面：2023 年，中央层面频繁发声支持合理住房需求，出台多项措施化解房企风险、优化信贷政策，重提
房地产支柱产业，鼓励因城施策挖掘政策潜力，新举措“能用尽用”。楼市进入史上“最宽松”周期，保交付、保主体、防风险，支持合理购房需求，同时以改善民生和推动城市高质量发展为依托推动房地产行业加速向新模式转型。金融端
持续发力，坚持“金融 16 条”基本策略，降准、降息、降首付比、认房不认贷全面落地，“三个不低于”全力支持房企合理贷款融资需求。全国因城施策全面开花，调控范围广、力度大、频率高，楼市进入全面松绑新周期，“四限”放松+
公积金成为调控常态工具。“棚改 2.0”在 21 个超大特大城市启动，加快城市更新步伐和“平急两用”公共基础设施建设，刺激城市需求释放，对房地产有托底作用，但本次城市更新范围小，周期长，直接刺激效果或不及“棚改 1.0”预
期。中央政治局会议定调房地产，适应市场新形势确立“买方市场”，政策调控窗口全面打开，楼市迎来强刺激周期。
“房住不炒”主基调不动摇，在此基础上 2023 年在两会政府工作报告中用“防风险，促需求”两大核心内容定调 23 年
楼市，侧面印证了房地产在国民经济中的支柱性地位。发改委发布《措施》新政，稳中求进，增加居民收入，恢复和扩
大消费，提高消费能力、消费意愿、释放消费潜力，强调大宗消费重要性，房地产保持政策延续性。831 楼市新政明确，降首付、降贷款利率、降存量利率，政策调控力度大、影响面广、针对性强，有效刺激市场需求释放，提振住房消费市
场信心。
土地市场方面：2023 年大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较 2022 年同期有明显下滑。全国 300 城土地成交建
面和成交金额同比分别下降了 21%和 18%，成交建面再度刷新近十年新低值。展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过渡，但考虑到不同地块的区
位条件和地块价值不同，即时盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策更加重要。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在 5 个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地
产签约销售金额主要来自于重庆市、山东省威海市、天津市、江苏省镇江市、江苏省常州市，上述城市本年度的房地产
市场情况大体如下：
1. 重庆市场分析
2023 年，重庆紧跟全国放松步伐，强调用好“三支箭”金融支持，以稳为主，推行二手房“带押过户”，引入房票
机制，优化公积金政策等，支持住房市场消费复苏，助力楼市加速回暖。上半年，连续出台《措施》以“提信心、稳增
长、强主体”为基调，助力扩大地方市场扩大内需，支持经营主体健康良性发展。发布公积金新政，七项举措支持公积
金缴存人的住房置业需求，加强租购并举助力解决新市民住房问题。出台楼市新政，退税优惠、优化再交易、购房补贴、认房不认贷、降利率五项举措齐出，支持住房市场消费复苏。
2023 年土地出让继续缩量，深化“控量体质”整体表现外冷内热。重庆土地市场热度不足，出让规模再创新低，年
出让可建体量仅 295 万方。重庆中心城区合计完成 27 宗住宅用地出让，总面积 2,238 亩，总可建体量 295 万方，总出让
金额 227 亿元，整体出让楼面均价 7,701 元/平方米。重庆中心城区计划住宅类用地供应 5,010 亩，全年计划完成率 45%。
2023 年重庆中心城区住宅市场供应持续收缩，成交量价“稳中有升”。重庆中心城区商品住宅供应 466 万方，同比
下滑 20%，成交 637 万方，同比上涨 9%。重庆中心城区商品住宅成交均价 14,848 元/平方米，同比上涨 1%。
（数据来源于：重庆锐里数据）
2、威海市场分析
自 2019 年以来，威海市场增速下滑严重，且供需结构失衡与城市快速扩张持续加大未来存量压力；结合市场下滑，
市场竞争压力骤增，预计未来将持续横盘状态，同时市场价格趋于平稳但成交量不断走低；威海区域市场由于各大主力开发商价格竞争激烈，持销项目加大折扣力度寻求以价换量策略，抢占市场份额，受到全国房地产市场波及品牌开发商大幅度降价的影响，客户市场信心严重缺失，客户观望情绪严重，截止目前威海区域市场仍处于持续的供大于求状态。
自 2019 年以来威海区域市场下滑较大，2023 年威海住宅市场供应面积 53 万平方米，同比下降 11.2%，环比上涨
0.54%；成交面积 75.67 万平方米，同比下降 7.91%，环比下降 5.03%；成交均价 10874 元/平方米（含装修），同比下降
3.41%，环比下降 3.08%。区域在售项目为抢夺市场客户，持续的以价换量取得一定效果；预计未来区域楼市定向“宽松”政策，刺激置业需求，但仍然会以“房住不炒”的大政策为前提；宏观经济环境影响下，区域市场潜在购房者置业计划将会延后，但仍需做好未来政策利好及市场反弹的准备；
自 2020 年以来，受区域市场高库存影响，土地供应量及成交量呈断崖式下滑，威海区域土地市场及成品市场均进入
横盘调整阶段，未来市场主力仍将持续优先去库存化。
（数据来源于：中指数据）
3、天津市场分析
2023 年支持刚性住房需求，继续实施促进房地产业良性循环和健康发展一揽子政策措施，促进住房供需精准对接，
支持大学毕业生合理购房需求，非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房；优化区域限购措施，进一步加强精准调控，将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策；完善住房信贷政策。在本市非住房
限购区域内，居民家庭购房办理商业性个人住房贷款的，按照不实施限购措施城市的差别化住房信贷政策执行。延长本市商业性个人住房贷款最长期限；鼓励各区人民政府向在本区购买新建商品住房的购房人发放一定补贴，减轻购房负担。
2023 年全市涉宅土地成交建面 689 万方，同比上涨 72%；房企天津投资意向集中在市区及环城热点片区，“向心回
归”表现依旧强劲，2024 年计划供地将与房企投资意向存在较大偏差；同板块质素相同或相近宅地成交楼面价逐年下降，四大片区降幅普遍在 10%以上，降幅最高地块同比下降 3 成，尤以环外地价塌方最为严重，相应片区投资风险加大。
2023 年天津商品住宅供应 800 万方，同比上涨 22%；成交 977 万方，同比上涨 22%，成交均价 17,767 元/平方米，
同比上涨 2%；年度量价齐涨，较 2019-2021 年年均成交 1,290 万方相比，2023 年市场容量恢复约 75%，成交均价已经达
到近 5 年最高；3 月成交 142 万方，为近两年峰值，此后市场持续走低，各假期或节点带动作用并不明显，9 月新政与十
一假期，小幅拉升销量但作用有限。
（数据来源于：克尔瑞机构 ）
4、镇江市场分析
2023 年政府陆续出台一系列利好政策以求市场回暖，主要以公积金等弱刺激政策为主，整体来看力度有限。陆续发
布按月提取归还住房公积金贷款、调高提取公积金支付房租额度且放宽提取次数，公积金首付比例降低、公积金贷款额度调高、取消公积金异地贷款户籍限制、契税补贴等一系列利好政策促进镇江房地产健康稳定发展，刺激居民购房消费，以求市场回暖。住房公积金贷款抵押率调整，公积金首套房首付 20%。
近年镇江土地市场无高热现象，且供地频次低、数量少；受大环境影响，房企拿地积极性大幅受挫，国资托底现象愈发明显；2023 年全年共成交 16 宗涉宅用地，均底价成交，其中包括备受关注的原恒顺地块、京口孟家湾地块。
2023 年镇江住宅市场供求价齐降，延续了 2022 年低迷态势，市场持续性转弱；全年供应 49.22 万方，同比下跌 9%，
成交 57.99 万方，同比下跌 28%，当前成交均价 9232 元/平方米。“金三、银四”，“金九、银十”等传统楼市旺季直
接消失，12 月适逢年末业绩冲刺，虽各房企加大营销力度打响价格战以促进居民购房需求，但效果不佳，成交始终低位
盘旋；2023 年月均容量仅 4.83 万方。2023 年镇江住宅市场供销均主要集中在润州区，供应占全市的 50%，成交占全市
的 45
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