公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
2025 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司 2025 年度实现净利润 747,451,254.30 元，加上年初未分配利润
7,989,942,511.21 元，扣除 2024 年度现金与股票红利分配 100,180,030.72 元，2025 年度可分配利润
合计为 8,637,213,734.79 元。
2025 年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减公司回购专用证券账户
中的股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.40 元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
□适用 √不适用
第二节 公司基本情况
1、 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋家智 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@sh600649.com ctkg@sh600649.com
2、 报告期公司主要业务简介
1. 房地产开发行业情况分析
2025 年，全国土地市场在“好房子”建设导向和结构性供地策略推动下，整体呈现“规模收缩、
结构优化、热点聚焦”的特征。根据安居客检测数据显示，全国重点 65 城经营性土地成交 8,466 宗，
总规划建筑面积达 55,394.13 万平方米，成交规模同比下降 18%；其中涉宅用地成交 2,243 宗，总规
划建筑面积 16,439.8 万平方米，成交规模同比下降 11%，跌幅较去年显著收窄。整体来看，2025 年涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，部分热点城市表现亮眼。一线城市住宅用地供应呈现“向核心区域集中、向低密品质倾斜”的趋势，涉宅用地成交楼面价同比上涨 15.5%，平均溢价率提升至 11.6%，反映出市场对优质地块的竞争依然激烈。
上海土地市场贴合全国整体趋势，同时呈现鲜明结构性特征，全年涉宅用地成交规模较上年有所收缩，价格整体保持坚挺，核心区域优质地块持续受行业关注。
数据来源: CRIC、易居研究院
房地产市场持续承压调整，整体朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局公布的数据，2025 年，
全国房地产开发投资 82,788 亿元，比上年下降 17.2%；其中，住宅投资 63,514 亿元，下降 16.3%。新
建商品房销售面积 88,101 万平方米，比上年下降 8.7%；其中住宅销售面积下降 9.2%。新建商品房销
售额 83,937 亿元，下降 12.6%；其中住宅销售额下降 13.0%。2025 年末，商品房待售面积 76,632 万
平方米，比上年末增长 1.6%，比 11 月末回落 1.0 个百分点。其中，住宅待售面积增长 2.8%。2025 年，
房地产开发企业房屋施工面积 659,890 万平方米，比上年下降 10.0%。其中，住宅施工面积 460,123
万平方米，下降 10.3%。房屋新开工面积 58,770 万平方米，下降 20.4%。其中，住宅新开工面积 42,984
万平方米，下降 19.8%。房屋竣工面积 60,348 万平方米，下降 18.1%。其中，住宅竣工面积 42,830 万
平方米，下降 20.2%。
数据来源: 国家统计局
上海房地产市场整体韧性较强、结构持续分化。根据上海市统计局公布的数据，投资增速稳中有降，全年完成房地产开发投资 6,034.13 亿元，比上年下降 3.1%。新房市场稳中有降，全年新建商品
房销售面积 1,579.85 万平方米，比上年下降 4.6%。其中，住宅销售面积 1,224.93 万平方米，下降 9.7%；
商办销售面积 127.53 万平方米，增长 1.4%。全市新建住宅销售均价 46,268 元/平方米。剔除征收安
置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅均价为 81,019 元/平方米。全市房屋施
工面积 16,266.36 万平方米，比上年下降 3.3%。其中，新开工面积 1,492.00 万平方米，下降 31.8%；
房屋竣工面积 2,019.55 万平方米，增长 18.2%。二手住宅市场成交保持稳定，价格有所回调，整体延续以价换量态势。
从资金端看，行业资金面仍面临一定压力，但随着相关支持政策落地，降幅逐步收窄。2025 年全
国房地产开发企业到位资金 93,117 亿元，比上年下降 13.4%。其中，国内贷款 14,094 亿元，下降 7.3%；
利用外资 25 亿元，下降 20.8%；自筹资金 33,149 亿元，下降 12.2%；定金及预收款 28,089 亿元，下
降 16.2%；个人按揭贷款 12,852 亿元，下降 17.8%。
从政策层面来看，2025 年房地产政策核心目标明确转向“促进房地产市场止跌回稳”，围绕“好
房子建设、存量盘活、需求激活、城市更新”四大方向发力，同时将 “防范化解系统性金融风险”与“去库存”作为双重重要任务，各地因城施策力度显著加大。中央层面持续用好金融支持政策 “组合拳”，通过“金融 16 条”、融资“三支箭”及项目融资“白名单”机制，重点支持优质项目竣工交付与房企资金链适度恢复；同时推动地方政府或国有企业收储存量商品房，用于补充保障性住房供给，
进一步优化存量住房结构。地方层面紧跟中央部署，精准落地各项调控措施。上海于 2025 年 8 月 25
日出台“沪六条”，聚焦放宽外环外住房限购、优化公积金使用与信贷政策、完善住房税收、推动房票政策落地等，精准释放刚性和改善性住房需求，促进市场平稳修复。2025 年末中央经济工作会议进一步明确部署，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，为 2026 年房地产平稳健康发展奠定政策基调。
2. 租赁住房行业情况分析
2025 年，我国住房租赁市场在政策深化、金融赋能与需求升级的三重驱动下，从“规模扩张”向
“质量提升”加速转型，多层次租赁住房体系进一步完善，市场供需结构持续优化，租住品质显著提升，成为房地产行业转型发展的重要增长极。上海保障性租赁住房行业具有显著的政策驱动特征，虽受宏观经济走势、人口流入变化及房地产市场调整等因素影响，呈现出阶段性周期性波动，但整体展现出较强的发展韧性。
2025 年，保障性租赁住房行业政策以规范化与支持并重为主线，《住房租赁条例》（国务院令第
812 号）于 2025 年 7 月正式公布实施，这是我国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，对行业发展
具有里程碑式意义。其核心内容及影响主要体现在三方面：一是强化监管力度，明确要求加强房屋租赁合同备案管理、押金及租金监管，严格落实居住安全标准，规范租赁企业与经纪机构经营行为，有效防范租赁企业“爆雷”风险，切实提升承租人合法权益保障水平；二是优化供给路径，积极鼓励存量房源改造，支持非居住用房改租赁、商业办公用房转租赁等模式；三是完善行业生态，推动住房租赁市场从以往的乱象丛生向规范化、标准化转型，同步提高行业合规运营门槛，引导行业高质量发展。地方配套政策方面，2025 年 4 月,上海优化保租房申请政策,明确高校毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房,无需再提供就业证明；在公积金方面，提高公积金支付保租房房租上限，可全额提取公积金支付；同时，政策对灵活从业群体倾斜，优化就业材料审核认定规则。此外，中央层面优化保障性住房供给，地方层面持续推进 REITs 等融资创新。整体来看，政策红利有效推动了保租房供应规模的稳步增长和运营管理的专业化升级，同时也对行业企业提出了更高要求。
从市场格局来看，上海保租房行业以国资企业为主导，其市场份额持续提升。2025 年，上海保租
房市场整体呈现“供应突破、政策护航、运营稳健”的积极态势，在房地产调整期发挥了稳定器作用。作为民生保障体系的重要组成部分，上海保障性租赁住房供应规模持续稳步扩大。根据上海市政府工
作报告，2025 年上海市建设筹措保租房 7.4 万套（间），累计总量达 61 万套（间），已完成“十四
五”规划确定的目标任务。
3. 对外投资市场情况分析
政策引领下，REITs 常态化发行工作持续推进，多层次 REITs 市场逐步形成互补发展格局。2025
年全年发行公募 REITs 合计 25 单（含扩募），发行规模合计超 470 亿元；其中首次发行 20 单，发行
规模超 400 亿元，扩募发行 5 单，发行规模 71.5 亿元。在资产类型上 2025 年新增了市政供热、数据
中心、农贸市场等行业和业态，并进一步形成“首发+扩募”双轮驱动模式，优质项目的扩募将成为未
来市场容量增长的关键驱动力。2025 年中证 REITs 全收益（收盘）指数年涨幅为 4.34%，分行业板块
来看，保障房、IDC、市政水利、消费等现金流更稳健的板块享有更高的溢价率。2025 年，证监会就
启动商业不动产 REITs 试点征求意见，国家发展改革委发布 2025 年版基础设施 REITs 项目行业范围清
单，机构间 REITs 实现爆发式增长，REITs 市场实现从基础设施到商业地产、从公募到私募的全面扩
容、多层次发展。
2025 年中资企业境内外 IPO 市场回暖。境内端，科创板“1+6”政策、创业板第三套上市标准落
地，为具备高成长潜力的优质科技企业带来多重实质性利好，提升了资本市场的包容性、精准性与支
持力度。根据 WIND 统计数据，全年 A 股新增上
