公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。本公司董事、高级管理人员已对年度报告签
署书面确认意见。公司监事会已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面
确认意见。
4 公司全体董事出席董事会会议。
5 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
6 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
为保持公司稳健发展及资金流动性的需求，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟定的2023年度利润分配预案为:不派发现金红利，不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配预案将提交公司2023年年度股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 高士尧 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座 北京市西城区复兴门内大
13层 街156号D座9层
电话 010-66428168 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
2 报告期公司主要业务简介
房地产政策主线聚焦“增信心、防风险、促转型”。产业端，完善相关基础性制度，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，促进市场要素资源的科学有效配置。需求端，将继续落实因城施策、精准施策。供给端，中央提出加快推广绿色、低碳、智慧、安全住房，下力气在住房领域创造新赛道。特别是，中央明确，加快推动城中村改造、保障性住房、平急两用基础设施等“三大工程”建设，全国住房城乡建设工作会议要求落实好净地和专项债、专项借款、商业配套贷款，抓好项目储备，坚持“以需定建”，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。这给公司发挥国企优势、获取融资支持、拓展发展空间带来了难得的机遇。
从房地产市场看，新一轮行业分化式复苏将带来更多结构性发展机会。一是区域发展机遇。随着区域重大战略的深入实施，人口流入型优势地区的发展更加全面，都市圈城市群的住房需求将对市场形成有效支撑，高能级区域将占据更多市场份额。二是业务转型机遇。随着城镇化速度放缓、人口拐点来临，房地产市场增长引擎将聚焦于“存量挖掘、提质改造和增量结构调整”。城市更新、资管运营将与三大工程建设协同联动、深度融合，释放更多开发空间。三是需求变化机遇。一方面“夹心层”和新市民、青年人住房困难问题突出，另一方面中高收入群体的房屋需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性产品需求的迭代升级将成为房企产品溢价的必然选择。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务、房地产金融等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）166个，总建筑面积超 4600 万平方米，其中当期在建约 1500 万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 84 个，总规模近 2000 万平方米；南方片区目前已经初步形成以广州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主
要项目 74 个，总建筑面积超 2100 万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入 466.87 亿元、结
算成本 414.51 亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
2023 年公司继续规范各项目出租经营，落实持有运营目标书签订、签署自营酒店考核责任书，
福州首开君澜温泉酒店全面开业；苏州胥江天街开业以来取得客流量、销售额双重佳绩；首开万
科中心新增签约 1.7 万平米；北京丽亭华苑酒店成为获得“全国工人先锋号”的唯一酒店企业；北
京宝辰饭店获“2023 年度最佳国际商务酒店白金奖”、“年度商旅酒店”等奖项；西客站项目、京宝
大厦、宋家庄福茂出租率均达 100%。
报告期末，公司实现物业租赁面积 151.6 万平方米，商业物业管理面积 13.5 万平方米，酒店
客房销售数量 29.2 万间 天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入 8.02 亿元、结算成本 6.91
亿元。
3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。
各项城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、
培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做
标杆、创模式的站位，在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与
存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城
市更新工作，相继启动实施多个项目。
报告期内，首开 Long 街积极探索存量楼宇利用新路径，入选中国城市更新论坛“优秀案例”，
获第二届“北京城市更新最佳实践”，承办“首届北京城市更新周”闭幕式，为回天地区发展注入新
活力，实现“更新一个项目”、“激活一片地区”。首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业 9 家，
入市房源超 6000 套，出租率 89%，持续深化与多家机构的对接合作。保利首开乐尚 N+公寓获“中
国住房租赁领航奖”。随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院 9 家，床位 700 余张，在
院老人超 500 人。
4、承接重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项
目投资建设如期落地：通州西集、通州新城、房山熙悦丽博等市级重点工程提前实现“双落地”。
通州小堡村项目取得施工许可证。通州首开万象汇项目地下及商业实现竣工。重点代建项目提前
完成年度工程进度目标。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比 2021年
2023年 2022年 上年
增减 调整后 调整前
(%)
总资产 253,227,100,103.44 278,295,598,180.99 -9.01 313,858,761,686.64 314,317,983,358.99
归属于上
市公司股 21,726,956,187.33 27,813,942,400.05 -21.88 30,625,016,991.50 31,084,238,663.85
东的净资
产
营业收入 47,762,930,434.22 47,920,858,544.20 -0.33 67,802,259,765.09 67,802,259,765.09
扣除与主 47,761,751,188.94 47,919,679,298.92 -0.33 67,801,080,519.81 67,801,080,519.81
营业务无
关的业务
收入和不
具备商业
实质的收
入后的营
业收入
归属于上
市公司股 -6,338,523,623.31 -460,946,491.82 不适用 263,691,330.14 692,305,112.91
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除 -6,761,096,356.68 -2,269,067,156.75 不适用 165,544,992.07 594,158,774.84
非经常性
损益的净
利润
经营活动
产生的现 5,667,322,492.02 4,418,636,789.65 28.26 7,403,408,176.48 7,403,408,176.48
金流量净
额
加权平均
净资产收 -30.46 -2.66 不适用 0.21 1.83
益率（%）
基本每股
收益（元／ -2.5191 -0.2586 不适用 0.0209 0.187
股）
稀释每股
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