中信建投证券股份有限公司
招商证券股份有限公司
关于
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
向特定对象发行优先股
之
申请转让保荐书
联席保荐人（联席主承销商）
（北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼） （深圳市福田区福田街道福华一路 111 号）
二〇二五年十月
声 明
中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投证券”）和招商证券股份有限公司（以下简称“招商证券”）接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”“公司”或“发行人”）的委托，担任招商蛇口向特定对象发行优先股（以下简称“本次发行”）的联席保荐人，冯强和张松、郭文倩和李明泽分别作为中信建投证券、招商证券具体负责推荐的保荐代表人，为招商蛇口本次向特定对象发行优先股并申请转让出具申请转让保荐书。
联席保荐人及保荐代表人已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》等法律法规和中国证监会及深圳证券交易所的有关规定，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制定的业务规则和行业自律规范出具申请转让保荐书，并保证所出具文件真实、准确、完整。
目 录
释 义...... 5
一、发行人概况......7
（一）发行人基本情况......7
（二）发行人主营业务情况......7
（三）发行人最近三年主要经营和财务数据及指标......8
（四）发行人存在的主要风险......10
二、本次申请转让的证券发行情况......22
（一）发行优先股的种类和面值......22
（二）发行方式、发行对象或发行对象范围及向原股东配售的安排、是否分
次发行......22
（三）票面金额、发行价格或定价原则......22
（四）票面股息率或其确定原则......22
（五）优先股股东参与分配利润的方式......23
（六）回购条款......24
（七）表决权的限制和恢复......25
（八）清偿顺序及清算方法......27
（九）信用评级情况及跟踪评级安排......27
（十）担保方式及担保主体......27
（十一）本次优先股发行后上市交易或转让的安排......27
（十二）募集资金用途......27
（十三）本次发行决议的有效期......28三、本次证券发行的项目保荐代表人、项目协办人及项目组其他成员情况.....29
（一）中信建投证券......29
（二）招商证券......31四、联席保荐人及其关联方与发行人及其关联方之间的利害关系及主要业务往
来情况...... 32
（一）中信建投证券......32
（二）招商证券......33
五、联席保荐人按照有关规定应当承诺的事项......34
六、联席保荐人关于发行人是否已就本次证券发行履行了《公司法》《证券法》
和中国证监会及深圳证券交易所规定的决策程序的说明......35
（一）董事会审议通过......35
（二）股东大会审议通过......36
七、联席保荐人对发行人是否符合挂牌转让条件的说明......36
八、联席保荐人对发行人持续督导期间的工作安排......39
九、联席保荐人认为应当说明的其他事项......40
十、联席保荐人关于本项目的推荐结论......40
释 义
本申请转让保荐书中，除非文义另有所指，下列词语或者词组具有以下含义：
招商蛇口、公司、上市公 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
司、发行人
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《破产法》 指 《中华人民共和国企业破产法》
《注册管理办法》 指 《上市公司证券发行注册管理办法》
国务院 指 中华人民共和国国务院
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
中国证监会/证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中证登 指 中国证券登记结算有限责任公司
募集说明书 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司向特定对象发行优先
股募集说明书
中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司关于招
本申请转让保荐书 指 商局蛇口工业区控股股份有限公司向特定对象发行优先股
之申请转让保荐书
本次发行、本次向特定对 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司向特定对象发行优先
象发行 股
第 1-3 个计息年度优先股的票面股息率由股东会授权董事会
结合发行时的国家政策、市场状况、公司具体情况以及投资
附单次跳息安排的固定 者要求等因素，通过询价方式或监管机构认可的其他方式经
股息率 指 公司与联席保荐人（联席主承销商）按照有关规定协商确定
并保持不变。自第 4 个计息年度起，如果公司不行使全部赎
回权，每股票面股息率在第 1-3 个计息年度股息率基础上增
加 2 个百分点，第 4 个计息年度股息率调整之后保持不变
累积优先股 指 未向优先股股东足额派发股息的差额部分，累积到下一计息
年度的优先股
不参与优先股 指 除了按规定分得本期的固定股息外，无权再参与对本期剩余
盈利分配的优先股
不可转换优先股 指 发行后不允许优先股股东将其转换成其他种类股票的优先
股
普通股 指 A 股普通股
报告期各期 指 2022 年度、2023 年度、2024 年度及 2025 年 1-6 月
报告期各期末 指 2022 年末、2023 年末、2024 年末及 2025 年 6 月末
董事会 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会
股东会、股东大会 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司股东会、招商局蛇口工
业区控股股份有限公司股东大会
《公司章程》、公司章程 指 现行有效的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司章程》
中信建投证券 指 中信建投证券股份有限公司
招商证券 指 招商证券股份有限公司
保荐机构、保荐人、联席
保荐人、主承销商、联席 指 中信建投证券、招商证券
主承销商
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商金控 指 招商局金融控股有限公司
招商局轮船 指 招商局轮船有限公司
招商局投资发展 指 招商局投资发展有限公司
招商积余 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司
A 股 指 经中国证监会批准向投资者发行、在境内证券交易所上市、
以人民币标明股票面值、以人民币认购和进行交易的普通股
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
注：若本申请转让保荐书中部分合计数与各分项直接相加之和在尾数上有差异，除特别标注外，均为四舍五入所致。
一、发行人概况
（一）发行人基本情况
上市公司名称 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
曾用名称 招商局蛇口工业区有限公司
英文名称 CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS
CO., LTD.
法定代表人 朱文凯
统一社会信用代 914400001000114606
码
成立日期 1992 年 2 月 19 日
营业期限 长期
注册资本 9,060,836,177 元人民币
注册地址 广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场
邮政编码 518067
电话 0755-26688322
互联网网址 www.cmsk1979.com
城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、
金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮
轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；
经营范围 所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举
办体育比赛；物业管理；水上运输,码头、仓储服务；科研技术服务；
提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经
批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
（二）发行人主营业务情况
招商蛇口是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”。
目前，招商蛇口划分为三个经营分部，分别为开发业务、资产运营业务及物业服务业务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。具体业务情况如下：
1、开发业务
公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了“招商好房子”住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
2、资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的持有物业运营及资产管理。通过相关专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。
其他业务包括
