北京中企华资产评估有限责任公司
关于天津广宇发展股份有限公司本次重组前业绩异常或存
在拟置出资产情形之专项核查意见
根据中国证券业监督管理委员会于 2020年 7 月 31日发布的《监管规则适用
指引——上市类第 1 号》的相关要求，北京中企华资产评估有限责任公司（以下
简称“本评估机构”）作为天津广宇发展股份有限公司（以下简称“广宇发展”）
本次重大资产重组的评估机构出具本核查意见，具体如下：
拟置出资产的评估（估值）作价情况，相关评估（估值）方法、评估（估值）假
设、评估（估值）参数预测是否合理，是否符合资产实际经营情况，是否履行必
要的决策程序等
一、拟置出资产的评估（估值）作价情况
本次天津广宇发展股份有限公司重大资产重组的评估基准日为 2021 年 8 月
31 日，涉及 23 个评估报告，在资产评估报告所列假设和限定条件下，具体情况
下表：
序 涉及被评估单位 报告号 评估方法 最终结论 净资产评估值
号 采用的方法 （万元）
1 重庆鲁能开发（集团）有限公司 评报字(2021)第 6325-01 号 资产基础法、收益法 资产基础法 239,997.54
2 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 评报字(2021)第 6325-02 号 资产基础法 资产基础法 97,632.44
3 山东鲁能亘富开发有限公司 评报字(2021)第 6325-03 号 资产基础法、收益法 资产基础法 654,447.33
4 北京顺义新城建设开发有限公司 评报字(2021)第 6325-04 号 资产基础法、收益法 资产基础法 411,030.33
5 重庆鲁能英大置业有限公司 评报字(2021)第 6325-05 号 资产基础法、收益法 资产基础法 47,446.50
6 成都鲁能置业有限公司 评报字(2021)第 6325-06 号 资产基础法、收益法 资产基础法 13,023.62
7 山东鲁能万创置业有限公司 评报字(2021)第 6325-07 号 资产基础法、收益法 资产基础法 105,547.97
8 苏州鲁能广宇置地有限公司 评报字(2021)第 6325-08 号 资产基础法 资产基础法 199,540.28
9 南京鲁能广宇置地有限公司 评报字(2021)第 6325-09 号 资产基础法、收益法 资产基础法 38,985.21
10 南京鲁能硅谷房地产开发有限公司 评报字(2021)第 6325-10 号 资产基础法、收益法 资产基础法 72,578.78
11 张家口鲁能置业有限公司 评报字(2021)第 6325-11 号 资产基础法、收益法 资产基础法 8,645.92
12 福州鲁能地产有限公司 评报字(2021)第 6325-12 号 资产基础法、收益法 资产基础法 158,118.01
13 天津鲁能泰山房地产开发有限公司 评报字(2021)第 6325-13 号 资产基础法、收益法 资产基础法 155,111.23
14 山东鲁能朱家峪开发有限公司 评报字(2021)第 6325-14 号 资产基础法、收益法 资产基础法 63,053.67
15 山东鲁能物业有限公司 评报字(2021)第 6325-15 号 资产基础法、收益法 收益法 2,646.41
16 湖州东信实业投资有限公司 评报字(2021)第 6325-16 号 资产基础法、收益法 资产基础法 9,902.38
17 重庆江津鲁能领秀城开发有限公司 评报字(2021)第 6325-17 号 资产基础法、收益法 资产基础法 42,238.11
序 涉及被评估单位 报告号 评估方法 最终结论 净资产评估值
号 采用的方法 （万元）
18 重庆鲁能物业服务有限公司 评报字(2021)第 6325-18 号 资产基础法、收益法 收益法 3,640.35
19 青岛鲁能广宇房地产开发有限公司 评报字(2021)第 6325-19 号 资产基础法 资产基础法 11,154.93
20 青岛中绿园健康地产有限公司 评报字(2021)第 6325-20 号 资产基础法、收益法 资产基础法 17,142.07
21 东莞鲁能广宇房地产开发有限公司 评报字(2021)第 6325-21 号 资产基础法、收益法 资产基础法 4,175.73
22 汕头中绿园置地有限公司 评报字(2021)第 6325-22 号 资产基础法、收益法 资产基础法 136,900.11
23 三亚中绿园房地产有限公司 评报字(2021)第 6325-23 号 资产基础法、收益法 资产基础法 31,815.48
二、本次拟置出资产评估的评估方法、评估假设、评估参数预测合理，且
符合资产的实际经营情况。
1、评估方法的合理性
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产
基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调
的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对
象的现行公平市场价值，它具有评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强
的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评
估对象价值的思路。
按照《资产评估准则—基本准则》，资产评估需根据评估对象、价值类型
和资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择
一种或多种资产评估方法。
评估方法的选择：
选用资产基础法的理由：截至评估基准日，评估范围内的资产、负债账面
价值已经审计。被评估单位的每项资产和负债都可以被识别，可识别的各项资
产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估，具备采用资产基础法评估
的条件。
选用收益法的理由：被评估单位具备持续经营的基础和条件,会计核算规范，
管理清晰，业务来源稳定、明确，管理层对公司目前经营情况及未来年度公司
发展情况有详细计划，未来的预期收益及经营风险能够较为合理的预测，具备
采用收益法评估的条件。
不采用市场法的理由：被评估单位主要从事房地产开发，开发经营范围仅
在其注册地周边，与同行业的上市公司经营范围涉及多地甚至全国相比，被评估单位业务类型单一，开发项目较少，土地储备相对薄弱；同时不同地区的限购限贷政策、税收清缴方式不同，而这些因素对房地产企业的价值影响较大。综合来看，难以获取与被评估单位可比的上市公司或可比交易案例，因此不宜采用市场法评估。
综上所述，根据本次评估目的，本次评估选用资产基础法、收益法进行评估。
2、评估假设的合理性
本次评估中，评估机构遵循了以下评估假设：
(1)假设所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(2)假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，交易行为都是自愿的、理智的，都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
(3)假设被评估资产按照目前的用途和使用方式等持续使用；
(4)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(5)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(6)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(7)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
(8)除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；
(9)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响；
(10)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(11)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(12)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
(13)被评估单位投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
(14)本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
(15)本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设基准日已有的项目开发期为收益期；
(16)本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
(17)本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的，若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批准，会对评估结果产生影响；
(18)本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截至评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
(19)本次评估按照相关规定并结
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