万科企业股份有限公司
2023 年度报告摘要
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-020
一、重要提示
本年度报告摘要摘自2023年度报告（以下简称“本报告”）全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当仔细阅读年度报告全文。
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2023 年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司 2023 年度分红派息预案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023 年度公司不派发股
息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023 年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
二、致股东
2023 年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实
现销售额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计 28.9 万
套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1 亿元，同
比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1 亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2 个百分点，
形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额 39.1 亿元，连续 15 年为正；剔除预收房款的资产负债
率为 65.5%，从 2018 年 76.0%的高点连续 5 年下降。
与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约 123 亿元。我们也全力抓住 REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT 和中金印力消费 REIT 已正式进入申报/发行阶段。
新增投资质量明显提升。2023 年公司新获取项目 43 个，已有 33 个在年内实现开盘销售，从拿地到开
盘的周期缩短至 4.4 个月，贡献销售额 510 亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化。针对库存可售
资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过 60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。
从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023 年新增城镇人口重新回到了接近 1200 万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型：
一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。
三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。
进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。推广面向未来的活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，与其他行
业领军企业开展智能战略合作。
从城市、客户痛点出发，响应“租购并举”要求，利用自身在小户型普通住宅方面的能力经验，继续
开展租赁住房建设运营，保持业内效率第一，为新市民提供安心、便捷、有温度的居住空间，帮助年轻人
放开手脚，为幸福生活去奋斗。
去年四季度以来，市场对行业、对公司担忧情绪加剧。关键情况下，公司获得了深圳市国资大力支持，
也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用，对此万科感恩在心。我
们会珍惜信任，加倍努力，赢得挑战，在新发展阶段继续领先领跑。
三、公司基本情况
（一）公司简介
1、基本情况
A 股股票上市地 深圳证券交易所
A 股股票简称 万科Ａ
A 股股票代码 000002
H 股股票上市地 香港联合证券交易所有限公司
H 股股票简称 万科企业、万科 H 代（注）
H 股股票代码 2202、299903（注）
注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。
2、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱旭 吉江华
联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中
心 心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
（二）会计数据和财务指标摘要
1、主要会计和财务指标
单位：元
2022 年 1-12 月 比上年同期增减
项目 2023 年 1-12 月
调整前 调整后 调整后
营业收入 465,739,076,702.23 503,838,367,358.76 503,838,367,358.76 -7.56%
营业利润 29,251,702,064.41 52,006,935,659.54 52,029,046,369.66 -43.78%
利润总额 29,805,428,126.44 52,386,185,416.63 52,408,296,126.75 -43.13%
归属于上市公司股东的净利润 12,162,684,368.86 22,617,778,516.45 22,688,551,801.52 -46.39%
扣除非经常性损益后归属于上市
公司股东的净利润 9,793,841,193.09 19,762,103,017.38 19,832,876,302.45 -50.62%
经营活动产生的现金流量净额 3,912,323,920.11 2,750,449,478.44 2,750,449,478.44 42.24%
基本每股收益 1.03 1.95 1.96 -47.25%
稀释每股收益 1.03 1.95 1.96 -47.25%
净资产收益率（全面摊薄） 4.85% 9.32% 9.32% 下降 4.47 个百分点
净资产收益率（加权平均） 4.91% 9.48% 9.48% 下降 4.57 个百分点
2022 年 12 月 31 日 比年初数增减
项目
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