万科企业股份有限公司
CHINAVANKE CO., LTD.
2021 年度报告
证券代码：000002、299903
证券简称：万科 A、万科 H代
公告编号：〈万〉2022-030
二〇二二年三月
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示
本 公 司董 事会 、监 事会 及董 事 、监 事、 高级 管理 人员 保 证 2021年 度报 告 （ 以下 简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第十五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。所有董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2021年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2021年度拟合计派发现金股息人民币11,276,621,873.75元（含税），占公司2021年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为50.06%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2021年末公司总股份数11,625,383,375股计算，每10股派送人民币9.70元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2021年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...... 1
第二节 致股东...... 3
第三节 公司简介和主要财务指标 ...... 7
第四节 董事会报告 ...... 12
第五节 公司治理报告暨企业管治报告...... 80
第六节 环境和社会责任 ...... 107
第七节 重要事项 ...... 108
第八节 股份变动及股东情况 ......115
第九节 监事会报告 ...... 120
第十节 债券相关情况 ...... 123
第十一节 财务报告 ...... 130
备查文件目录
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；
2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；
4、 在其他证券市场公布的年度报告。
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包
万物云 指 括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城
市空间服务的万物云城、提供 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程
即服务）解决方案服务的万睿科技等。
印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册），系
本集团商业物业开发与运营能力平台。
万纬物流 指 万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。
泊寓 指 珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市青年提供一站式居住解决方
案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。
万御安防 指 深圳市万御安防服务科技有限公司，主营物业服务“四保”之中的安防业务
和机电业务。
Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域
BG 指 BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区
域 BG及物业 BG（万物云）。
BU 指 Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓
BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU及食品 BU。
“5+2”装配式建造体系 指 五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬
架、⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
盈嘉众合伙企业 指 深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）
盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运
作》
《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行
证券交易的标准守则》
A股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所
上市并以人民币交易。
B股（境内上市外资 指 本公司 1993 年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股，
股） 该等股份在 2014 年 6 月前在深交所上市并交易。
H 股（境外上市外资 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份
股） 在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
第二节 致股东
2021年，对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年，尽管公司仍然保持经营稳健，但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。
我知道，股东给与万科信任和支持的同时，也赋予我们更多的要求和期待，面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。我应当出来承担责任，更应该和团队一起，直面问题、查找不足、对症下药、坚决行动，并为之付出加倍努力。我相信，这些行动和努力，将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润企稳回升，并为未来价值增长打下基础。
对净利润下降的检讨
2021年，在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科守住了安全经营的底线。公司处于房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。但是，公司营业收入4,528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。
从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。
财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。去年，受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐
步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力，但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。
关于公司未来价值增长的思考
当前，行业正面临重大挑战，但这并不改变我们一直以来对长期趋势的看法。高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声，也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，
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