新城控股:新城控股2025年年度报告摘要

公司代码：601155                                                      公司简称：新城控股
              新城控股集团股份有限公司

                  2025 年年度报告摘要


                            第一节 重要提示

1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

    经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2025年度实现归属于母公司股东的净利润为680,106,627元；截至2025年12月31日，公司的母公司报表期末未分配利润为14,577,709,383元。根据《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》《公司章程》《新城控股集团股份有限公司股东分红回报规划（2023年—2025年）》等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、公司战略规划以及未来资金需求等因素，为保障公司的经营能力和偿债能力，降低财务风险，公司拟定的2025年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。该利润分配方案尚需提交公司股东会审议。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
□适用 √不适用

                          第二节 公司基本情况

1、 公司简介

                                      公司股票简况

    股票种类      股票上市交易所      股票简称        股票代码      变更前股票简称

      A股      上海证券交易所        新城控股          601155            无

联系人和联系方式              董事会秘书                      证券事务代表

姓名                李峰                            王超

联系地址            上海市普陀区中江路388弄6号      上海市普陀区中江路388弄6号

                    新城控股大厦A座16楼              新城控股大厦A座16楼

电话                021-32522907                    021-32522907

传真                021-32522909                    021-32522909

电子信箱            xckg@xincheng.com                xckg@xincheng.com

2、 报告期公司主要业务简介
2.1 报告期内公司所处行业情况
2.1.1 国家大力提振消费，推动回归实体

    2025 年，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型
升级提供了有力的政策支撑：

    1、《城市商业提质行动方案》推动购物中心场景革新

    2025 年 10 月，商务部等 5 部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出 21 项主要任务，明确
在城市中心区域、重点步行街、旅游休闲区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多元消费需求；支持改造提升传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富的消费载体；深化“商旅文体健”融合发展，支持“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”等业态创新，推动体育赛事进街区、进商圈；强化新兴技术赋能，推广“人工智能+消费”场景，完善智能导引、精准营销、沉浸体验等智慧商业新模式。

    2、县域商业体系建设持续深化

    2025 年是《县域商业三年行动计划（2023-2025 年）》的收官之年，国家持续推进县域商业体系
建设，目标在全国打造 500 个左右的县域商业“领跑县”，建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心，90%的县达到“基本型”及以上商业功能。各地通过专项资金支持县域大型商贸流通企业下沉供应链，推动乡镇商贸中心、集贸市场改造升级，拓展县域消费潜力。

    3、城市更新与改造焕新激活存量商业空间

    国家持续推进城市更新行动，鼓励“一店一策”开展存量商业设施改造，将符合条件的商业设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴，引导商业设施因地制宜开展更新改造，引进服务业态、创新沉浸式体验式场景。同时，通过低效用地再开发试点，允许优化存量商业土地利用，支持低效商业用地转型，推动土地混合开发和用途合理转换。

    4、入境消费扩大化政策拓展消费增量

    国家支持符合条件的商店成为离境退税商店，扩大入境消费；推动步行街（商圈）结合城市更新，促进国内外优质品牌、新业态新模式新场景集聚，打造一批立足本地、辐射全国、面向世界的全国示范步行街（商圈）。
2.1.2 新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律

    2025 年，全国新开业购物中心 337 个，创近 11 年来新低，行业从“规模扩张”全面转向“存量
优化+价值深耕”的高质量发展阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，全年存量焕新项目占比超 20%，部分季度存量改造项目占比甚至突破 30%，老百货、商超物业转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10 万平方米的社区型及区域型项目合计占比超70%，大商业项目较为有限。

    在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，商业四线、五线城市开业项目占比近 30%。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、体验式购物中心多元共生；二次元主题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径。
2.1.3 品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律

    2025 年，购物中心品牌调整呈现“收缩与扩张并存、理性与情感共振”的鲜明特征。在消费趋于
理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验及高性价比的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。

    1、业态重构加剧，餐饮与体验类业态持续主导

    零售业态整体收缩，但结构性分化显著。传统服装业态持续承压，男女装开关店比低于 1，快时
尚品牌加速退出商场首层核心位置。与此同时，户外运动品类逆势狂飙，2025 年商场首层户外运动品牌占比较 2023 年飙升 114.35%，专业运动品牌成为高端商场新的引流利器。潮流数码、黄金珠宝凭借政策补贴及保值属性占据首层核心位置。

    餐饮业态强势扩张。高档商场餐饮开关店比达 1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密
集抢占商场首层黄金铺位。性价比快餐、地方特色餐饮成为新热点，西式简餐开关店创近三年新高。

    文体娱与生活服务持续崛起。IP 主题店、二次元品牌加速扩张，“谷子经济”带动收藏玩具品牌
占据商场黄金位置。

    2、情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场

    “情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单。新锐品牌首创“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品牌持续走热，国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。

    奢侈品市场进入调整期，品牌向核心商圈高端商场聚集。2025 年上半年奢侈品牌新开门店同比下
降 38%，关闭低效能门店、集中资源布局一线城市及新一线城市核心商圈成为主流策略。品牌要求商场提供更多优惠补贴与尊享服务以拉动销售。

    3、连锁化与区域下沉并行，城市更新释放新空间

    连锁头部品牌加速布局，依托规模效应持续下沉，县域市场成为扩张新蓝海。城市奥莱逆周期繁荣，传统商场转型城市奥莱成为重要趋势，通过品牌资源整合与买手体系搭建，以“真折扣+品牌力”吸引性价比敏感客群。存量改造项目占比持续攀升，老百货、商超物业通过引入荟品仓等仓储式集合店焕新升级。
2.1.4 房地产市场进入总量平衡阶段，价格下跌幅度显著收窄

    2025 年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端同步下滑：供应端，房地产开发投资额 8.28
万亿元，同比下降 17.2%；需求端，新建商品房销售额 8.39 万亿元，同比下降 12.6%；市场容量逐步接近平衡中枢。全年市场走势前高后低，一季度修复回升，二季度回调走弱，三季度波动下探，四季度加速下行。

    70 城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，但整体降幅相较 2024 年有所收窄，各能级城市
同比降幅收窄约 2 个百分点，一线城市整体韧性显著强于 2024 年，二线和三四线城市跌幅也有所收窄。价格指数下跌收敛，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”结构性供给优化，改善型住房占比提升。
2.1.5 货币政策强化跨周期与逆周期调节协同，稳步释放购房消费潜力

    2025 年以来，国家强化逆周期与跨周期调节协同，实施适度宽松的货币政策，精准打出总量与结
构并重的金融政策“组合拳”。截至四季度，金融机构人民币各项贷款余额 271.91 万亿元，同比增长6.4%，全年人民币贷款增加 16.27 万亿元。央行年内实施一次全面降准并叠加定向支持，合计释放中
长期流动性约 1 万亿元，同步下调政策利率 0.1 个百分点，带动 1 年期和 5 年期 LPR 各下调 10 个基
点，分别降至 3.0%和 3.5%。同时，央行完善存量房贷利率动态调整机制，推动商业性存量首套房利率批量下调至 LPR-30 个基点，并下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。
2.1.6 政策基调从止跌纾困到稳定立制，深入推进房地产发展新模式

    2025 年，面对全球经济复苏疲软、美国加征关税带来的外部冲击，以及国内需求恢复动能不足、
房地产仍然深度调整的复杂环境，我国经济顶压前行、稳中有进，实现国内生产总值 140.19 万亿元，首次突破 140 万亿元，同比增长 5%，圆满完成全年经济增长目标。全年经济呈现“前高后稳、逐季回落”的态势，一季度增速达 5.4%，二季度增长 5.2%，三季度放缓至 4.8%，四季度增速为 4.5%，在多重压力下展现出较强的韧性与抗风险能力。

    中央层面持续深化房地产领域部署，以“稳预期、防风险、促转型”为核心，推动政策从应急纾困向长效机制建设过渡。存量首套商品房贷利率批量调整新政，成为年内房地产市场的标志性举措；同时，中央进一步完善“保交楼”长效支持机制，扩大城市房地产融资协调机制覆盖范围，有效化解房企流动性风险。

    地方层面延续政策优化力度，在中央政策框架下精准施策。需求端，多数城市已全面放开限购、限贷等限制性政策，四大一线城市进一步放宽市场限制政策，二线及三四线城市房地产政策基本已应出尽出。供给侧改革持续深化，各地积极落实盘活存量用地和商办用房政策，借助保障性住房再贷款工具，推动地方国企收购存量商品房用作保障性住房、城中村改造安置房。

    当前，房地产市场需求基础仍需巩固，房企经营恢复不均衡，部分三四线城市库存压力较大，市场不