日播时尚集团股份有限公司
拟转让上海日播至胜实业有限公司股权估值项目
估值说明
卓信大华估报字(2025)第 8702 号
（共一册 第一册）
北京卓信大华资产评估有限公司
二〇二五年二月二十一日
目 录
第一部分 关于估值说明使用范围的声明...... 1
第二部分 企业关于进行估值有关事项的说明...... 2
第三部分 估值说明...... 3
说明一 估值对象与估值范围说明 ...... 4
说明二 资产核实情况总体说明 ...... 7
说明三 资产基础法估值说明 ...... 9
第一章 流动资产估值技术说明 ...... 9
第二章 在建工程估值技术说明 ...... 11
第三章 无形资产-土地使用权估值技术说明 ...... 24
第四章 负债估值技术说明 ...... 27
说明四 估值结论及分析...... 29
北京卓信大华资产评估有限公司
第一部分 关于估值说明使用范围的声明
估值说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用，除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，亦不得见诸于任何公开媒体。
1 北京卓信大华资产评估有限公司
第二部分 企业关于进行估值有关事项的说明
根据有关规定，该部分内容由估值委托人撰写，并由委托人单位负责人签字，加盖公章并签署日期。
具体内容见“附件：企业关于进行估值有关事项的说明”。
2 北京卓信大华资产评估有限公司
第三部分 估值说明
本部分内容由项目承做人员撰写，具体内容如下：
说明一 估值对象与估值范围说明
一、 估值对象与估值范围
本次估值对象为委托人指定的上海日播至胜实业有限公司的股东全部权益价值。估值范围为上海日播至胜实业有限公司申报的全部资产及相关负债，具体如下表列示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 1,035,756.36 流动负债合计 631,418.42
货币资金 518,198.29 应付账款 567,562.62
应收账款 14,763.76 应付职工薪酬 2,400.00
其他应收款 500,000.00 应交税费 9,205.80
其他流动资产 2,794.31 其他应付款 52,250.00
非流动资产合计 103,704,333.33 非流动负债合计 -
在建工程 42,900,000.00 负债合计 631,418.42
无形资产 60,804,333.33 所有者权益合计 104,108,671.27
资产总计 104,740,089.69 负债及所有者权益合计 104,740,089.69
本次估值基准日财务报表已经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“众会字(2025)第 00651 号”无保留意见审计报告。
主要资产的权属、经济、物理状况：
1、在建工程-土建工程
主要为松江国际生态商务区 3-2 地块工程项目，位于松江区中山街道 11 街坊
74/2 丘。该工程项目于 2015 年 3 月取得土地使用权证；2017 年 12 月，由上海市
松江区规划和土地管理局下发了《关于审定新建办公楼建设工程设计方案的决定》；2018 年 5 月分别取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并于
2018 年 6 月开始动工。项目原始规划下拟总投资 57,219.51 万元建成生态办公及
创意办公园区。2020 年 2 月 27 日起，该工程因工程诉讼而停建，2023 年 10 月，
上海市第一中级人民法院（2023）沪 01 民终 5544 号民事判决书终审判决，诉讼事项完结。截至估值基准日，该生态商务区已完成地基工程及部分地下室工程，当前工程停建中，工程维护保养情况良好。
2、无形资产-土地使用权
为工程项目所占用的土地，为出让土地，权属清晰，权利人为上海日播至胜实业有限公司，土地用途：办公楼，剩余使用年限 38.04 年。截至估值基准日，因工程项目停建而处于闲置状态。
二、 主要资产的分布情况及特点
目标公司主要资产为“松江国际生态商务区 3-2 地块工程”项目，土建工程目前停建状态，相关无形资产-土地使用权，证载权利人：上海日播至胜实业有限公司，土地用途：办公楼用地，实际用途：办公楼用地，剩余使用年限 38.04年。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
目标公司账面记录的无形资产为土地使用权 1 项。
土地使用权 1 宗，位于上海市松江区，宗地用途：办公楼用地，实际用途：办公用地；证载土地使用权人为上海日播至胜实业有限公司；权属性质：出让地，剩余使用年限：38.04 年。
四、 申报的表外资产情况
本次估值无其他表外资产、负债，项目承做人员亦无法获取其他表外资产、负债的迹象。
5 北京卓信大华资产评估有限公司
五、 利用或引用其他机构出具报告情况
本次估值所依据的目标公司财务数据账面价值经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告，审计报告编号为众会字(2025)
第 00651 号，出具日期为 2025 年 02 月 20 日。
6 北京卓信大华资产评估有限公司
说明二 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
我们在对估值项目进行了整体了解后，以目标公司提供的资产估值明细表为基础，按资产类型分别对委估资产进行全面勘查核实。
勘查核实工作由上海日播至胜实业有限公司的财务部牵头，项目承做人员会
同有关部门人员共同完成。于 2025 年 1 月 15 日组织人员，分组落实具体工作内
容，向目标公司提供资产估值所需申报资料，指导目标公司清查资产、填报相关表格；在完成上述前期准备工作后，我公司组织项目承做人员进入估值现场，于
2025 年 1 月 15 日-2025 年 1 月 16 日对全部资产、负债全面勘查核实。
在勘查核实过程中，我们采取函证、询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的核查验证，索取历史期估值资料，了解主要资产的经济、技术使用状况和法律权属状况，确定资产的存在性、真实性、完整性，核实申报的估值资料与提供的会计资料是否相符，并对资产法律权属状况给予必要的关注。
（一）现场清查具体核实方法
1、 对实物资产的使用状况、保养状态和存放地点结合其存放条件、工作环境进行实地勘查，对日常管理制度和执行情况进行调查、了解。
2、 对非实物资产通过查阅会计账簿、原始凭证，函证及审验各项合同等方法进行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实性、完整性。
3、 对负债通过查阅会计账簿、原始凭证等方法进行核实。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
7 北京卓信大华资产评估有限公司
无。
三、 核实结论
通过对目标公司全部资产及负债的核实，估值范围的全部资产及负债与账面价值相符，与本次拟实施的经济行为涉及的估值对象和估值范围一致。
本次估值，考虑到目标公司，处于经营初期，目前收入仅来自简单服装销售，尚未有盈利，且客户组成单一，当前客户对收入影响较大，未来的收入成本情况难以可靠估计，未来预期收益、预期收益年限及预期收益所承担的风险较难预测。
8 北京卓信大华资产评估有限公司
说明三 资产基础法估值说明
第一章 流动资产估值技术说明
一、估值范围
纳入估值范围的流动资产合计 103.58 万元，包括：货币资金 51.82 万元，应
收账款 1.48 万元，其他应收款 50.00 万元，其他流动资产 0.28 万元。
二、估值过程及方法
1、 货币资金
包括银行存款和其他货币资金。
在现场工作日，项目承做人员索取银行对账单、银行存款余额调节表、电子账户账单等相关资料；抽查大额银行存款入账凭证，确定货币资金真实、完整性；经审验货币资金账账、账表、账实相符；本次估值以核实后的账面值确定估值价值。
2、 应收款项
包括应收账款、其他应收款。
应收账款主要为服装销售款，欠款单位名称为靖江市鸿帛商贸有限公司。
其他应收款主要为应支付 3-2 地块新建办公楼综合保证金。
项目承做人员通过查验账簿、原始凭证，抽查大额发生额及对估值基准日后回款情况进行调查，对大额应收款发函询证，结合采用替代审核，检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序，确定应收款项账面价值真实、完整性；经审验预付账款账账、账表相符。本次估值根据每笔应收款项原始发生额，扣除预计估值风险损失，确定估值价值。
9 北京卓信大华资产评估有限公司
3、 其他流动资产
为待抵扣的增值税进项税额和留抵税额。项目承做人员通过查阅账表、凭证等方法对其他流动资产进行核实，核实结果账、表金额相符。本次估值以核实后的账面值确定估值价值。
三、估值结果
通过实施上述估值程序和方法，得出以下估值结果：
