002314 深市 南山控股

证券代码：002314              证券简称：南山控股                    公告编号：2023-017

        深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

                2022 年年度报告摘要

一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
适用 □不适用
是否以公积金转增股本
□是 否

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,707,782,513 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.37 元（含税），
送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

 股票简称                                                南山控股        股票代码        002314

 股票上市交易所                                          深圳证券交易所

                    联系人和联系方式                          董事会秘书            证券事务代表

 姓名                                                    蒋俊雅                  刘逊

                                                          深圳市南山区招商街道赤  深圳市南山区招商街道赤
 办公地址                                                湾社区赤湾六路 8 号赤湾  湾社区赤湾六路 8 号赤湾
                                                          总部大厦 26 楼          总部大厦 26 楼

 传真                                                    0755-26694227          0755-26694227

 电话                                                    0755-26853551          0755-26853551

 电子信箱                                                nskg@xnskg.cn          nskg@xnskg.cn

2、报告期主要业务或产品简介

  （1）主要业务及模式

  南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。


  1）仓储物流

  公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

  报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，公募 REITs发行取得了阶段性进展；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至 2022
年 12 月 31 日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理 81 个智慧物流园区，运营、管理和规
划在建（含待建项目）仓储面积逾 940 万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

  2）房地产开发

  公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

  报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，加强改善型产品设
计，完善现有住宅产品线，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至 2022 年 12 月 31 日，公司房地产开
发业务已先后进入 14 个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68 个，在售项目 39 个；累计可运营项目（含筹
备）19 个，其中在运营（含代管）项目 6 个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 2 个，实现持续、稳定、
有质量的健康增长。

  3）产城综合开发

  公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。

  报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，积极推动“轻重并举”的业务模式落地。在开发业务方面，新获取土地 299 亩，落地重庆巴南、滁州2 个项目，产业园区项目数量和品牌影响力进一步扩大；在并购业务方面，参与投资设立了工业园区 Pre-REITs 并购基金，完成首个工业园区项目——上海富煊项目的交割并实现平稳运营，在打造“募投建管退”资本闭环和可持续发展的征程上迈出了坚实一步。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。

  4）其他

  公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

  （2）报告期内经营情况

  2022 年，受俄乌冲突持续演变、需求萎缩、国内高温干旱自然灾害频发等多重因素的冲击，经济运行和企业发展面临极大的挑战。从海外看，主要经济体通胀高企，货币政策快速收紧，经济增速放缓；从国内看，我国经济发展“三重压力”仍在，稳增长压力明显提升；但随着稳经济一揽子政策和接续措施的及时出台，全年 GDP 顶住压力实现 3%的增长，在全球主要经济体中增速领先，总体延续恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，优化业务发展路径，积极推动提质增效，不断夯实管理根基，总体业绩呈现出较强的韧性，具体情况如下：

  1）仓储物流业务

  2022 年，宝湾物流实现营业收入 163,615 万元，同比增长 11.2%，经营净现金流 132,487 万元，同比增长 22.0%，主要
是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。

  ①主要园区运营情况园区

  2022 年宝湾物流仓库平均使用率为 87.2%，主要是受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响同比有所下降，但整体空置率低于市场平均水平。主要园区情况如下：

序号          园区            2022 年仓库使用率（%）        2021 年仓库使用率（%）      增减变动（%）

 1        上海松江宝湾                100.00%                      100.00%                  0.00%

 2        上海宝山宝湾                97.80%                      100.00%                  -2.20%

 3        南京空港宝湾                90.95%                      100.00%                  -9.05%

 4        南京高新宝湾                27.68%                        7.16%                  20.52%

 5        苏州吴江宝湾                100.00%                      100.00%                  0.00%


序号          园区            2022 年仓库使用率（%）        2021 年仓库使用率（%）      增减变动（%）

 6        苏州太仓宝湾                11.84%                          -                      -

 7        无锡惠山宝湾                100.00%                      100.00%                  0.00%

 8        无锡空港宝湾                100.00%                      93.40%                  6.60%

 9        无锡江阴宝湾                89.23%                      92.50%                  -3.27%

 10      南通港闸宝湾                100.00%                      100.00%                  0.00%

 11      南通锡通宝湾                97.79%                      100.00%                  -2.21%

 12      镇江新区宝湾                76.39%                      77.10%                  -0.71%

 13      淮安经开宝湾                100.00%                      85.30%                  14.70%

 14      昆山花桥宝湾                100.00%                      100.00%                  0.00%

 15        杭州北宝湾                100.00%                      100.00%