证券代码：002188 证券简称：中天服务 公告编号：2025-008
中天服务股份有限公司 2024 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中天服务 股票代码 002188
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐振春 张晓艳
办公地址 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中 浙江省杭州市上城区之江路 1300 号中
天钱塘银座 4 层 419 室 天钱塘银座 4 层 419 室
传真 0571-86038115 0571-86038115
电话 0571-86038115 0571-86038115
电子信箱 stock002188@vip.163.com stock002188@vip.163.com
2、报告期主要业务或产品简介
报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物业服务本质，围绕优势区域开展业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管理效率。2024 年公司合并报表范围内实现营业收入 3.63 亿元，同比增长 6.80%；实现归属于上市公司股东的净利润 708.02 万元，同比下降 64.98%，归属上市公司股东扣非
后的净利润 2,601.24 万元，同比下降 29.21%；报告期末总资产 4.99 亿元，同比增长 55.02%；归属于
上市公司股东的净资产为 3.02 亿元，同比增长 128.73%。
（1）物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服” 即安保、清洁、维修、绿化、客户服务，并围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还提供了案场服务、前介服务等。
中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、景区、商超、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，物业管理企业必将走向“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。
物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后与业主或业委会签订合同，在服务期内持续提供服务获取报酬。
(2) 报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略，实现了业务的稳步增长。
a、树立环杭区域品牌优势。公司服务项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等浙江环杭区域，这些地区经济发达，市场需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌理念，致力于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成了地域品牌优势。针对不同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的服务方案，进一步强化了品牌优势。
b、提高优势区域项目密度。公司确立了“围点打援”的项目拓展思路，即在重点区域进行深度拓展，围绕已有的项目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，公司还实现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，降低了运营成本。同时，集约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提升竞争力。
c、借助科技赋能提高效率。面对物业管理行业人力成本占比大且持续攀升的问题，公司积极寻求科技赋能。在报告期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人机等技术设备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业主的居住体验。公司借助募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了人工依赖。同时，业财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。
（3）公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分区域具备较好的品牌知名度，报告期内获得 2024 中国物业服务百强企业、中国保障房物业服务优秀企业、中国
主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公司重视与业主的沟通和反馈，建立 400 客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户需求，不断改进服务，服务品质获得业主的认可。公司拥有完善的项目考评体系，通过分级、飞检等实现对项目管理高品质目标。建立多维度的市场拓展激励体系，满足各类形式的拓展方式，获得较好的投拓效果。规范的成本控制体系，通过优化采购流程、提高资源利用效率等方式，有效降低运营成本，从而竞争中具备价格优势。
公司发展进程中存在劣势情形，比如与头部品牌物业管理企业品牌认知度的差距仍在。服务业态仍较少，对于某些新接业态的服务品质还需要提升。在某些地区或细分市场的渗透度较低。随着公司规模的扩展，某些专业领域（如智能化技术、检测维修、新业态管理等）的人才储备相对不足，会一定程度影响服务质量和创新能力。
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
单位：元
2024 年末 2023 年末 本年末比上年末增减 2022 年末
总资产 499,483,944.22 322,209,798.90 55.02% 251,660,417.42
归属于上市公司股东的净 301,868,314.42 131,973,243.30 128.73% 113,085,702.93
资产
2024 年 2023 年 本年比上年增减 2022 年
营业收入 362,957,661.07 339,843,306.63 6.80% 306,314,999.15
归属于上市公司股东的净 7,080,204.44 20,219,809.57 -64.98% 61,622,247.61
利润
归属于上市公司股东的扣 26,012,421.06 36,747,300.22 -29.21% 33,417,156.23
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 -25,457,215.88 43,924,980.27 -157.96% -28,442,485.84
净额
基本每股收益（元/股） 0.02 0.07 -71.43% 0.21
稀释每股收益（元/股） 0.02 0.07 -71.43% 0.21
加权平均净资产收益率 4.75% 16.41% -11.66% 74.80%
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 86,081,060.06 86,169,846.34 92,122,894.49 98,583,860.18
归属于上市公司股东的净 6,708,312.71 8,102,458.96 -11,784,784.48 4,054,217.25
利润
归属于上市公司股东的扣 8,160,698.49 4,772,989.08 7,215,135.40 5,863,598.09
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 -40,390,238.29 -3,566,281.79 -23,101,450.53 41,600,754.73
净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
