万科企业股份有限公司
CHINAVANKE CO., LTD.
2023 年度报告
证券代码：000002、299903
证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2024-019
二〇二四年三月
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2023年度分红派息预案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。
目录
第一节 重要提示、目录和释义......1
第二节 致股东...... 3
第三节 公司简介和主要财务指标......5
第四节 董事会报告......10
第五节 公司治理报告暨企业管治报告...... 69
第六节 环境和社会责任......98
第七节 重要事项......99
第八节 股份变动及股东情况......108
第九节 监事会报告......115
第十节 债券相关情况......118
第十一节 财务报告......127
备查文件目录
1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；4、在其他证券市场公布的年度报告。
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包括
万物云 指 归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空
间服务的万物云城、提供 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服
务）解决方案服务的万睿科技等。
印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册），是本
集团的联营企业，专注于购物中心投资、开发和运营管理。
万纬物流 指 万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。
泊寓 指 珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市居民提供一站式居住解决方
案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。
Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域
BG 指 BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区域
BG 及商业 BG、物业 BG（万物云）。
BU 指 Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括物流 BU、长租公寓 BU、海外
BU、酒店与度假 BU 等。
“5+2”装配式建造体系 指 五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬架、
⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。
万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在
“蝶城” 指 20 至 30 分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达
到规模经济。
REITs或 REIT 指 Real Estate Investment Trusts的缩写，即不动产投资信托基金。
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
盈安公司 指 深圳盈安财务顾问有限公司
盈嘉众合伙企业 指 深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）
盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运
作》
《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录 C1《企业管治守则》
《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录 C3《上市发行人董事进行
证券交易的标准守则》
A股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所上
市并以人民币交易。
B 股（境内上市外资股） 指 本公司 1993 年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股，该
等股份在 2014年 6月前在深交所上市并交易。
H 股（境外上市外资股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份在
联交所上市并以港币交易。
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
报告期 指 2023年 1 月 1 日至 2023年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
第二节 致股东
2023 年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年
实现销售额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计 28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1 亿元，
同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1 亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2 个百分
点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额 39.1 亿元，连续 15 年为正；剔除预收房款的资产
负债率为 65.5%，从 2018 年 76.0%的高点连续 5 年下降。
与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约 123 亿元。我们也全力抓住 REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT 和中金印力消费 REIT 已正式进入申报/发行阶段。
新增投资质量明显提升。2023 年公司新获取项目 43 个，已有 33 个在年内实现开盘销售，从拿地到
开盘的周期缩短至 4.4 个月，贡献销售额 510 亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化。针对库存可
售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023 年去化比例超过 60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。
从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023 年新增城镇人口重新回到了接近 1200 万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型：
一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024 年实现交易回款不低于 300亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，
主动推进融资模式的转型。
三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住
宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。
进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在
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