万科企业股份有限公司
CHINAVANKE CO., LTD.
2022 年度报告
证券代码：000002、299903
证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2023-041
二〇二三年三月
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2022年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第二十八次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。辛杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权；张懿宸独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2022年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2022年度拟合计派发现金股息人民币8,063,272,365.72元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为35.65%，不送红股，不以公积金转增股本。如以目前公司总股份数11,857,753,479股（不含库存股）计算，每10股派送人民币6.80元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2022年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
根据规则规定，公司以现金回购股份视同现金分红。2022年公司以集中竞价方式耗资1,291,541,933.32元（不含交易费用）回购公司A股72,955,992股，该部分回购所用资金视同公司2022年度的现金分红，故公司2022年度合计现金分红总额将为9,354,814,299.04元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为41.36%。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、内部控制和风险管理” 部分。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...... 1
第二节 致股东...... 3
第三节 公司简介和主要财务指标 ...... 6
第四节 董事会报告...... 10
第五节 公司治理报告暨企业管治报告 ...... 68
第六节 环境和社会责任 ...... 94
第七节 重要事项...... 95
第八节 股份变动及股东情况 ...... 102
第九节 监事会报告...... 108
第十节 债券相关情况......110
第十一节 财务报告......118
备查文件目录
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；
2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿；
4、 在其他证券市场公布的年度报告。
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包括
万物云 指 归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空
间服务的万物云城、提供 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服
务）解决方案服务的万睿科技等。
印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册），系本
集团商业物业开发与运营能力平台。
万纬物流 指 万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。
泊寓 指 珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市青年提供一站式居住解决方
案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。
Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区域
BG 指 BG、北京区域 BG、西南区域 BG、西北区域 BG、华中区域 BG、东北区域
BG 及物业 BG（万物云）。
BU 指 Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租公寓
BU、海外 BU、酒店与度假 BU等。
“5+2”装配式建造体系 指 五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬架、
⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。
万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在
“蝶城” 指 20 至 30 分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达
到规模经济。
REITs 指 Real Estate Investment Trusts 的缩写，即不动产投资信托基金。
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
盈安公司 指 深圳盈安财务顾问有限公司
盈嘉众合伙企业 指 深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）
盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运
作》
《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证
券交易的标准守则》
A股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深交所上
市并以人民币交易。
B 股（境内上市外资股） 指 本公司 1993 年发行的每股面值为人民币 1.00 元的境内上市外资普通股，该
等股份在 2014 年 6月前在深交所上市并交易。
H 股（境外上市外资股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等股份在
联交所上市并以港币交易。
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
报告期 指 2022年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
第二节 致股东
2022 年，房地产市场深度调整，商品房销售大幅下滑，行业面临前所未有的冲击。万科在 13 万名
员工的共同努力下，保持住了一贯健康的财务状况，交出了一张来之不易的答卷。面对市场的剧变，我们必须坚定既有的战略方向，沿着开发、经营、服务并重的道路，不断提高经营管理水平，实现高质量发展。
来之不易的答卷
2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。
这给公司经营造成了巨大压力。所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。2022 年，公司营业收入同比增长 11.3%，净利润同比增长 0.4%。
公司以确保安全为首要目标，继续保持业内领先信用评级，成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。与此同时，我们的债务结构明显优化，长期负债占比提高，新增融资成本下降，进一步提高了抗风险能力。
在确保安全的同时，公司尽力改善经营管理质量。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，我们动员全部资源和力量，克服重重困难，确保了超过 34 万套新房交付，进一步巩固了消费者对万科的信赖。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投 496亿元，已开项目投资兑现度近 90%。以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。
公司的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到 512.6 亿元，同比增长 23.1%。万物云
收入首次突破 300 亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中保障性租赁住房 5.9 万间。商业营业收入同比增长 14.3%，新开业 25 个项目，集团内资源协同整合取得较大进展。
但也不能回避，在取得上述成绩的同时，公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩呈现构成一定挑战。我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。
对发展阶段的重新
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