万科企业股份有限公司
CHINAVANKE CO., LTD.
2020 年度报告
证券代码：000002、299903
证券简称：万科 A、万科 H代
公告编号：〈万〉2021-027
二〇二一年三月
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2020年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第六次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。辛杰董事、唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次会议。
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2020年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2020年度拟合计派发现金股息人民币14,522,165,251.25（含税），占公司2020年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为34.98%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2020年末公司总股份数11,617,732,201股计算，每10股派送人民币12.5元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等2020年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第八节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理” 部分。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ...... 1
第二节 致股东...... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ...... 6
第四节 董事会报告 ......11
第五节 重要事项 ...... 75
第六节 股本变动及股东情况 ...... 86
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况...... 91
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ...... 102
第九节 监事会报告 ...... 123
第十节 内部控制情况 ...... 126
第十一节 公司债券情况 ...... 137
第十二节 财务报告 ...... 142
第十三节 备查文件目录 ...... 324
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云 指 万物云空间科技服务股份有限公司
印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册）
万纬物流 指 万科物流发展有限公司
BG 指 Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区
域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG、西北区域 BG及物业 BG。
BU 指 Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租
公寓 BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU及食品 BU。
央行 指 中国人民银行
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
住建部 指 中国住房和城乡建设部
银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会
发改委 指 中国发展和改革委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
进行证券交易的标准守则》
A股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深
交所上市并以人民币交易。
H 股（境外上市外资股） 指 本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等
股份在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
金鹏 1 号计划 指 国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划
盈安合伙企业 指 深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
第二节 致股东
对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。
如果只看销售数字，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，2020 年全国商品房销售金额增长 8.7%。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。
从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。2002 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。
2020 年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三
道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说，土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。
管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力。“土地”、“金融”，都是单项的关键资源，而“管理”，是全方位的能力要求。另一方面，企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化，要想在竞争中脱颖而出，必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛，我们在做到“均好无短板”的同时，还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”。
管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后，我们也要问自己一个问题：“行业的机会在哪里？”
机会来自客户的需求。企业为满足客户需求而存在，是永恒不变的基本商业逻辑。但客户需求并非常量，而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性。所有企业面对全新的画布，谁能更深刻理解客户内心的向往和期待，谁才能成为更杰出的美好生活场景师。
机会来自城市的发展。人口和生产要素都是理性的河流，它们总往效率更优处流动。过往的城市积淀为传统，而未来城市在绵延中孕育。人口和资源的流淌和集聚，带来产业的演化与升级，带来消费的分蘖与升维。尤其在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、有机更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等，都将是未来城市的必要元素。
机会来自对存量价值的挖掘。随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，已经形成庞大的规模。但它们不仅是凝固的水泥与钢铁，其中更有无数等待激活的价值。更优质的服务、更精彩的内容、更高效的互动，才能让沉静的硬件资源，变成美好生活更生动的载体。伴随 REITs 的出现，真正具备长期资产经营能力的管理者将获得巨大的成长空间。
机会也来自科技释放的价值。人类进步源于想象力，而科技是能让想象真正放飞的羽翼。科技让不可能成为可能，让可能变得平易。二百年前开始的工业革命，让肢体孱弱的人类拥有了超越肉身的力量，逐渐摆脱了饥寒和贫乏；而正在悄然降临的人工智能，将使思维穿透生物神经的局限，让人类迎来更优雅和精致的生活。而对于产业来说，知识与创造力，正取代资金和能源，成为最核心的资源。
正如彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？”
只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。回顾万科三十六年的历程，我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒，是齐心协力度过的一次次挑战和历险。面对管理红利时代的淘汰赛，继续领先领跑、数一数二，依然是我们不变的追求。我们相信，每一堵难以逾越的高墙，跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障；每一片风云莫测的海域，渡过去就是希望无限的新大陆；每一道崎岖坎坷的山峦，翻过去必将迎来春暖花开的广阔绿洲。
第三节 公司简介和主要财务指标
公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509
号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；
1993年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6月 25 日，公司 B股以介绍
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