公司代码：600823 公司简称：世茂股份
债券代码：155391 债券简称：19 世茂 G3
债券代码：163216 债券简称：20 世茂 G1
债券代码：163644 债券简称：20 世茂 G2
债券代码：175077 债券简称：20 世茂 G3
债券代码：175192 债券简称：20 世茂 G4
上海世茂股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
保留意见涉及事项：如财务报表附注十一.3 所述，世茂股份部分子公司资产被申请强制执行进程中，执行标的金额 162.88 亿元，占公司净资产的比例达 39.91%。由于我们未获取与该事项相关的全部资料，也无法通过其他审计程序获取充分、适当的审计证据，无法判断这些事项对报表可能产生的重大影响，亦无法判断是否还有尚未披露的其他或有事项。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞峰 蔡柳
办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世 上海市浦东新区潍坊西路
茂大厦6楼 55号上海世茂大厦6楼
电话 021-20203388 021-20203388
电子信箱 600823@shimaoco.com 600823@shimaoco.com
2 报告期公司主要业务简介
2022 年，国内宏观环境受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力及超预期因素的影响，行业基本面面临多维挑战，在供需双弱的背景下市场经历了跌宕起伏的发展历程，行业整体进入
深度调整周期。回顾 2022 年，全年房地产市场呈现以下特点：
1. 周期深度调整，需求逐步筑底
根据国家统计局数据，2022 年全国商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，
累计商品房销售额 133,308 亿元，同比下降 26.7%。开发建设投资全面承压，全年房地产开发投资累计完成额 132,895 亿元，同比下降 10.0%，房屋新开工面积和竣工面积分别下降 39.8%和15.0%。各项数据显示行业整体延续了 2021 年下半年的下行趋势。随着支持政策的持续传导落地，至四季度末市场出现边际修复迹象，降幅略有收窄。
数据来源：国家统计局
2. 土地成交回落，市场低位运行
受前端销售不畅的影响，市场低迷成为土地市场主基调，整体呈现成交面积少、土地溢价率低、国央企高歌猛进及城投托底的局面。据第三方机构的统计，2022 年全国 300 城共推出各类用
地规划建筑面积 21.69 亿平米，同比下降 14.73％，成交 18.88 亿平米，同比下降 9.27％，其中住
宅用地规划建筑面积 7.66 亿平米，同比下降 36.29％，成交 6.2 亿平米，同比下降 31.09％。成交
规模萎缩和热度衰减，致使土地出让金和成交溢价率大幅走低。据统计，2022 年全国 300 城住宅
用地出让金为 33,730 亿元，同比下降 31.03%，平均溢价率仅 3.12%，较上一年下降 7.8 个百分点。
3. 融资持续松绑，年末呈现翘尾
受行业景气度下降、出险房企增多等因素影响，房企融资规模持续收缩。根据第三方数据显
示，2022 年 1-12 月，房地产行业共实现非银类融资 8457.4 亿元，同比下降 50.7%，100 家典型房
企全年融资总量为 8240 亿元，同比减少 38%。从融资结构来看，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。
为支持房地产市场平稳健康发展，中央层面高度重视房企融资难的问题并相继出台各类支持政策，2022 年上半年鼓励并购债、并购贷，三季度重点发力保交付资金的支持，四季度出台“金融 16 条”、房企融资“三箭齐发”，发力重点逐步由“保项目”过渡至兼顾“保主体”。随着融资政策持续松绑，至年尾房企融资出现“翘尾”迹象。
4. 政策全面转向，央地协同发力
年初以来政策层面全面转向，四季度开始加码加力，全年呈现“强政策，弱基本面”的特征。供给端从保函置换预售监管资金，到中债增全额担保，直至房企融资三支箭，主要着力解决房企资金面紧张的困境。需求端央地协同发力，刺激购房需求。中央层面，两度降准、三次降息、阶
段性放宽房贷利率下限、1 年内换房个税退税，驱动刚性和改善性住房需求；地方层面，据统计全年 295 省市共计出台 595 次房地产松绑政策，因城施策逐步加码，刺激市场需求。然而由于传导时滞及宏观环境的波动，政策效果显现和信心修复仍需时间。
5. 社零波折前行，信心尚在修复
受需求收缩的影响，全年社零总额 439,733 亿元，较上年下降 0.2%，单月走势呈现“W 型”
波动，年初表现平稳，3-5 月下滑，6-7 月逐渐恢复，8-9 月同比增加，之后受多方面因素影响又有所下滑。波动的消费市场对企业及品牌均造成较大影响，据第三方调研机构的数据显示，中小微企业方面全年有近 50 万家餐饮相关企业注销吊销，零售相关企业注销吊销则高达 190 万家；购物中心方面，全国购物中心场均日客流较 2021 年同比减少 19%。品牌商户方面，9 个重点城市约200 个标杆购物中心中的开关店比降至 0.85，为近年表现最弱。写字楼市场方面，受外部冲击、经济减速、监管收紧等各方面因素的共同影响，全国 18 个主要城市全年写字楼净吸纳量同比下降68%。不过，公司相信随着各类约束条件的放开，消费市场有望在 2023 年逐步企稳复苏。
数据来源：国家统计局
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大核心城市群，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 2021年 本年比上年 2020年
增减(%)
总资产 130,445,892,674.77 142,983,457,047.13 -8.77 149,304,753,976.58
归属于上市
公司股东的 20,732,666,156.44 25,809,346,744.87 -19.67 26,088,435,706.10
净资产
营业收入 5,746,588,415.92 19,391,616,442.61 -70.37 21,705,342,235.59
归属于上市
公司股东的 -4,530,858,036.10 961,016,789.82 -571.47 1,550,166,837.44
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -3,568,746,271.86 1,037,792,707.57 -443.88 1,465,862,770.01
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 604,109,224.16 -16,112,872,190.03 -96.25 4,840,228,709.17
量净额
加权平均净 减少22.85个
资产收益率 -19.24 3.61 百分点 5.90
（%）
基本每股收
益（元／股 -1.21 0.26 -565.38 0.41
）
稀释每股收
益（元／股 -1.21 0.26 -565.38 0.41
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入
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