公司代码：600340 公司简称：华夏幸福
华夏幸福基业股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023 年度财务报告出具了带有强调事项段的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日在上海证券交易所网站披露的相关文件。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 黎毓珊
办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
电话 010-59115198
电子信箱 IR@cfldcn.com
2 报告期公司主要业务简介
在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重构业务、优化组合，现已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、物业服务业务、投资业务四个主要业务板块。
（1）产业新城及相关业务业务模式等
产业新城及相关业务是公司的核心主营业务板块。一是强化产业新城平台属性，包括甄别分类现有产业新城区域，以及以轻资产服务方式外拓的新增区域；二是提升以产业招商为核心的产业发展能力；三是聚焦优质产业类资产，开展投资、运营、服务等业务。
1）产业新城业务
a) 产业新城传统业务模式优化升级
公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
b) 探索以轻资产服务输出方式开展产业新城业务
以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）其业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城成为中国领先的产业新城服务平台。
c) 探索以产业新城为平台的新业务应用场景
目前产业新城形成了“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载了发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源，为能源业务、数据业务以及其他新业务的发展奠定了基础。
探索导入新能源相关业务。城市新能源产业的发展，可促进城市产业升级和经济发展，并符合清洁能源发展的趋势。产业新城具备丰富的载体资源、完善的基础设施、庞大的市场需求等多方面条件，使其成为布局新能源产业的理想选择。在产业新城内，大量厂房屋顶、建筑设施屋顶
及未利用土地等载体资源为新能源项目提供了充足的场地；同时，产业新城完善的道路、供水、供电等基础设施，为新能源产业的建设和运营提供了必要的支持；其次，产业新城作为一个产业集聚的区域，具有较强的清洁能源需求和市场潜力，这也为新能源产业提供了良好的市场机会。产业新城平台通过整合域内载体资源，与新能源公司进行市场化合作，开展新能源业务的投资开发与建设运营，赚取项目运营收益。
探索引入数据要素相关业务。产业新城规模体量大且要素高度集成，具有稳定的数据采集源，在地理空间、生态环境、资源能源、公共安全、生活服务、工业农业、交通物流等领域积累了海量的数据资源，蕴含了大量的社会经济价值；同时，产业新城具备丰富的数据应用场景，可以针对不同的行业和领域，提供相应的数据解决方案，实现数据的商业化和价值化。公司探索引入市场化数据公司，合理合规利用产业新城积累的数据，为企业和投资者提供更加全面、准确、可靠的数据支持，获取数据运营收益，并助力产业新城数字化转型和高质量发展。
探索引入其他相关业务。经过多年发展，各产业新城均聚集了大量人口，形成了庞大的市场需求，这为使用者付费相关业务提供了发展基础和空间；同时，公司具备丰富的城市运营和项目经营经验，并拥有专业的管理人员、技术人才和规范的管理机制，能够确保使用者付费业务的高效运营。通过政府委托，公司获取使用者付费业务，后续对使用者付费项目进行投资、建设、运营，并通过市场化运营以使用者付费方式获取收益。
未来产业新城将持续聚焦平台化打造与资源整合，丰富业务场景，推动更多新业务在产业新城平台落地实施，助力公司战略全面转型。
2）产业发展业务
华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案，涵盖专业招商引资、产业考察、产业招商培训、行业研判、招商推介会、园区产业形象提升等服务。幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。
3、产业园运营业务
产业园运营业务主要以北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）为依托开展业务。幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护
等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。
（2）住宅开发及相关业务业务模式等
1）住宅开发业务
公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
2）开发衍生业务
公司基于 20 余年都市圈房地产开发经验，持续探索代建服务、营销服务等地产开发产业链的衍生业务。主要包括：
a) 代建服务业务：北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）主营都市圈不动产代建服务，聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务。
b) 营销服务业务：北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）主营都市圈不动产销售服务，依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、线上销售等不动产销售服务。
（3）物业服务业务
公司承担物业服务业务的实体为幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。
（4）投资业务
1）深圳市伙伴产业服务有限公司依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
2）苏州火炬
苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”）为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。苏州火炬为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 本年比上年 2021年
2023年 增减(%)
调整后 调整前 调整后 调整后 调整前
总资产 351,496,855,879.63 408,640,981,485.09 408,602,667,889.18 -13.98 441,034,950,340.67 440,964,154,092.08
归属于上市公司股东的净 7,160,231,355.78 9,380,249,566
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