嘉凯城集团股份有限公司
2022 年财务报告
2023 年 4 月 28 日
财务报告
一、审计报告
审计意见类型 带持续经营重大不确定性段落的无保留意见
审计报告签署日期 2023 年 04 月 26 日
审计机构名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)
审计报告文号 大华审字[2023]000529 号
注册会计师姓名 李相繁、李冠楠
审计报告正文
审 计 报 告
大华审字[2023]000529号
嘉凯城集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了嘉凯城集团股份有限公司(以下简称“嘉凯城公司”)财务报表，包括 2022
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公
司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了嘉凯城公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司
经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于嘉凯城公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 与持续经营相关的重大不确定性
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、（二）所述，嘉凯城公司 2021 年
度、2022 年度已连续两年发生亏损，亏损金额（归属母公司）分别为 126,895.26 万元、
98,396.92 万元；截止 2022 年 12 月 31 日，流动负债高于流动资产 288,458.63 万元，归
属于母公司股东权益为-9,705.56 万元。如财务报表附注二、（二）所述，这些事项或情况，
表明存在可能导致对嘉凯城公司持续经营能力产生重大疑虑的不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。
四、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1.收入确认
2.处置子公司股权
3.存货的可变现净值的评估
(一) 收入确认事项
1.事项描述
如后附的财务报表附注三（二十九）“收入”及财务报表附注五注释 38“营业收入和
营业成本”所述，2022 年度房地产销售收入 115,320.71 万元，占嘉凯城公司 2022 年度营
业收入的 79.47%；影视放映收入为 19,112.11 万元，占嘉凯城公司 2022 年度营业收入的
13.17%；由于房地产销售收入、影视放映收入对嘉凯城公司财务报告的重要性，从而存在管理层为了达到特定目标或期望而操纵收入确认时点的固有风险，因此我们将收入确认识别为关键审计事项。
2.审计应对
针对房地产销售收入确认，我们实施的主要审计程序包括：
（1） 评价、测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有
效性；
（2） 检查房产标准买卖合同条款，以评价嘉凯城公司有关房地产开发项目收入确认
政策是否符合相关会计准则的要求；
（3） 就本年确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产
已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否符合公司收入确认政策；
（4） 执行毛利率分析性复核程序，并与上期毛利率水平进行比较，以评价毛利率变
动的合理性；
（5） 与销售部门讨论，获取与房地产销售收入相关的、独立于财务核算的销售数据，
重新计算房地产销售收入，与实际入账收入金额核对，检查收入的完整性；
（6） 就资产负债表日前后确认收入的项目，选取样本，检查买卖合同、竣工验收备
案表及可以证明房产已交付的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认；
（7） 结合开发产品监盘程序，检查房屋使用状态，评价收入确认期间的恰当性。
针对影视放映收入确认，我们实施的主要审计程序包括：
（1）测试和评价与影视放映收入相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯运用；
（2）根据影视放映收入的确认方式，对收入执行分析性复核程序，判断其合理性；
（3）检查全部影城账面放映收入，与售票系统数据进行核对，并将影院票房收入与国家专资平台上的票房收入进行核对；
（4）就资产负债表日前后记录的收入交易，选取样本，核对合同及其他支持性文件，以评价收入是否被记录于恰当的会计期间。
基于已执行的审计工作，我们未发现与嘉凯城公司收入确认相关的重大不符事项。
(二) 处置子公司股权事项
1. 事项描述
嘉凯城公司于 2022 年 12 月 29 日召开了第八届董事会第二次会议，审议通过了《关
于转让嘉凯城（深圳）商业管理有限公司 100%股权的议案》，同意公司全资子公司嘉凯城集团商业资产管理有限公司通过协议方式向海南巨树贸易有限公司（以下简称“海南巨树”）转让其持有的嘉凯城（深圳）商业管理有限公司（以下简称“嘉凯城商管深圳公司”）100%股权。此次股权交易合计获得税前投资收益 54,274.19 万元，对于本年利润总额有重大影响。因此我们将该股权交易事项确认为关键审计事项。
2. 审计应对
我们针对嘉凯城公司股权处置实施的主要审计程序包括：
（1）对嘉凯城公司与子公司股权处置相关的内部控制制度和执行情况进行了解、评价和测试，以判断子公司股权处置内部控制制度是否合规、有效；
（2）获取并检查与子公司处置相关的董事会决议、独立董事书面意见等决策相关文件，以判断相关决策程序是否适当；
（3）与嘉凯城公司管理层进行访谈，检查交易的定价依据，通过检查相关文件核实潜在购买方的交易意向和定价的合理性；
（4）获取交易过程中的资料，对重要的购买方进行访谈，核实交易程序和定价的合
理性，并检查相关文件；
（5）获取股权交易标的资产评估报告，评价管理层聘请的外部评估机构的独立性、资质和胜任能力，对评估报告进行复核，以评价相关交易评估结果的适当性和公允性；
（6）检查对于长期股权投资处置和投资收益确认的会计处理是否符合企业会计准则及其他监管的要求，检查对于处置子公司股权交易信息披露是否充分并符合企业会计准则及其他监管的要求。
基于已执行的审计工作，我们未发现与嘉凯城公司处置子公司股权相关的重大不符事项。
(三) 存货的可变现净值的评估
1.事项描述
如后附的财务报表附注三（十五）3“存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法”、财务报表附注三（一）（3）“存货跌价准备”及财务报表附注五注释 6“存货”所述，嘉凯
城公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。截至 2022 年 12 月 31 日，嘉凯城公司及其
子公司已完工开发产品及开发成本（以下统称“存货”）的账面价值合计人民币420,765.50 万元，占嘉凯城公司总资产的 40.29%。
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个开发成本和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对嘉凯城公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我们将对嘉凯城公司存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货的可变现净值的评估，我们实施的主要程序如下：
（1）评价、测试管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）结合存货盘点程序，在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平
均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行比较；
（4）我们对管理层进行估值时采用的估值方法及关键假设进行复核。
基于已执行的审计工作，我们未发现嘉凯城公司存货可变现净值的确认存在重大不符事项。
五、 其他信息
嘉凯城公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2022 年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
六、 管理层和治理层对财务报表的责任
嘉凯城公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，嘉凯城公司管理层负责评估嘉凯城公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算嘉凯城公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督嘉凯城公司的财务报告过程。
七、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控
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